各種物權與保護
1、網遊裡的“虛擬武器”，算是財產嗎？
法律疑惑：
人們說到財產時，往往會想到日常生活中的實物，如房子、汽車、傢俱啊等等。這些財產是有形的，而且確實具有經濟價值，能給人們帶來經濟利益。因此，人們稱之為“財產”，並將人們對這些財產的權利稱為“財產權”。但是，隨著網路時代的到來，人們的一大部分時間都是生活在網路的虛擬環境裡。有些人在這些虛擬網路裡買房置地、並採購或者製造各種衣食住行的生活資料。那麼，這些網路裡的“非實物”算是財產嗎？司法機關對這些虛擬財產予以保護嗎？
典型案例：
2006年4月16日22時許，西安遊戲玩家薛剛登入遊戲時驚訝地發現，自己在《熱血傳奇》遊戲中擁有的一把頂級網路道具裝備“18魔杖”沒有了！這把“18魔杖”是他在遊戲中耗費了大量時間、精力和金錢練就的，在他所在遊戲區裡屬性值最高。
薛剛立即與代理這款韓國網路遊戲的上海盛大網路公司聯絡，被告知其“18魔杖”被公司刪除了，原因是其屬於“變態裝備”，可能影響遊戲公平，對此，盛大有權刪除。薛剛後要求盛大網路恢復，但遭到拒絕。2006年7月，薛剛向法院起訴，要求判令盛大返還屬於他的“18魔杖”；公開向他道歉並賠償損失1元。針對薛剛的訴求，盛大公司承認刪除薛剛“18魔杖”的事實，但辯稱：薛剛在安裝遊戲時，接受了使用者協議，根據該協議內容，盛大有權刪除“變態裝備”。
法院經審理認為，虛擬財產是網路遊戲中的一種有別於有形財產的新型財產，包括遊戲中積分、裝備、賬號和貨幣。其在虛擬環境中的作用決定了其可以被人佔用、使用等。遊戲玩家要取得虛擬財產除了花費時間外，還必須付出一定的費用，同時該虛擬財產透過現實中的交易能轉化為貨幣，因此虛擬財產既有價值又有使用價值，具有現實財產的屬性。另外，對於被告以維護遊戲公平為由刪除原告的“變態裝備”問題上，法院認為原告的魔杖是在被告運營的遊戲平臺上，透過被告提供的程式和方法取得的，不應承擔任何責任。
據此，法庭在被告律師缺席的情況下宣判：薛剛在遊戲中取得的魔杖，是透過合法渠道取得的，故應得到法律的保護。上海盛大公司應在判決生效後七日內，將薛剛所擁有的魔杖，予以恢復；賠償薛剛人民幣1元。
律師說法：
該案被稱為“虛擬財產第一案”。在這個案件中，人民法院在沒有明確的法律規範可以依據的情況下，根據民法學的基本原理和規則，做出了一個令人信服的判決。
財產，在民法上被稱為“物”。這個“物”跟物理上的物是不一樣的。比如，物理學上，月亮和太陽都可以稱作“物”。但在民法上，它們就不是“物”了。相反，一些在民法上能稱之為“物”的東西，在物理上卻不能稱之為物。比如本案中的網遊武器，恐怕沒有那個物理學家說它是物。
那麼，作為民法上的“物”，具體需要哪些構成條件呢？
民法上的物，是指人身之外能夠為人力所控制並具有經濟價值的物。據此可知，所謂“物”，必須符合這麼幾個條件：一是必須存在於人體之外，人生的器官不是民法上的物；二是必須是人力所能支配的。如果人力不能支配和控制，比如日月星辰，雖然是客觀存在的。但由於非人力所能控制和支配，所以也不是民法上的物。三是具有經濟價值，即能夠為權利人帶來經濟利益。如果沒有經濟價值，則也不是民法上的“物”。所以，民法上的“物”與“財產”在某種意義上來說是同意詞。但物理上的“物”卻並不非如此。
本案中，網路遊戲裡的武器裝備，雖然不是“實物”，但卻是存在於人體之外的能為人力所控制的且具有經濟價值的物品。因此，應當認定為財產。
法律依據：
《中華人民共和國民法通則》
第七十五條公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。
《中華人民共和國物權法》
第二條本法所稱物，包括不動產和動產，法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
2、你的“地盤”，你可以無拘無束的“做主”嗎？
法律疑惑：
人們常常說：我的地盤我做主。其實，這句話在法律上來講是不嚴謹、不準確的。因為在某些情況下，雖然是你的地盤，但你在“做主”時還得聽聽鄰居的意見，看看鄰居的意思。不能自己做自己的主，就不管他人的死活。這在法律上，叫做“相鄰關係”。那麼，相鄰關係的具體內容是什麼呢？
典型案例：
王紅和劉明系北京市海淀區某村的村民，二人的房屋前後相鄰，是為鄰居關係。王紅為了自己排水方便，就在自己的房子後牆底部挖了個洞以便屋裡做飯、洗衣等生活垃圾用水能夠不經過自己的院子就排出去。如此一來，她倒是方便了很多，但卻給劉明造成了麻煩：一是兩家的前後房挨的很近，王紅長期排水，致使水把自己的房屋地基給浸泡了。二是在夏天，由於劉明要開後窗，這就致使王紅排出的垃圾水的惡氣全都跑進了劉明的房間，搞的劉明不敢開窗通風了。劉明數次要求王紅把出水口堵上，在房屋前面另行開道排水。可王紅卻說，我是在我自己的房子上鑿洞，排出的水也是流經公家的空道兒，跟你有什麼關係？劉明無奈，只得訴至法院，要求王紅堵上排水洞。法院審理後，支援了劉明的請求。
律師說法：
這就是典型的相鄰關係糾紛，什麼叫相鄰關係呢？就是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或使用人，在行使佔有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關係。可見，相鄰關係的前提是兩個不動產是毗鄰的。其次呢，相鄰關係是一種權利義務關係。這意味著相鄰的權利人不但享有權利，而且是互相負有義務的。有哪些權利呢？就是有自主佔有、使用、收益和處分自己的不動產（一般是房子）的權利。而義務呢，主要是容忍的義務。這有點兒像夫妻之間的義務，即互相容忍對方的某些合法、合理的行為。當然，權利也不是無節制的，否則就不是權利而是霸權了。義務也不是無限的，否則就是奴役了。權利的行使不能影響到相鄰人的正常生活。容忍的限度呢，也不超過合理的範圍從而使自己的權利受到損害。
在本案中，我們看到，由於王紅長期排水，不但給劉明的房屋造成了地基受損的結果，而且還給劉明的正常生活帶來了極大的不便。王紅這時候就不是正常的在行使權利，而是濫用權利了。劉明此時也無須再忍。按照我國法律規定的精神，對於相鄰關係糾紛，因為屬於人民內部矛盾，所以在處理時呢，要秉承有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則來處理，必要時，還要尊重當地的生活習慣和歷史傳統。從而既要解決鄰里之間的矛盾，又要防止出現新的矛盾。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第八十四條不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係。
第八十五條法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
第八十六條不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。
第八十七條不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
第八十八條不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
第八十九條建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
第九十條不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣汙染物、水汙染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。
第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝裝置等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
3、人們能自己創設新的物權嗎？
法律疑惑：
稍懂法律的人都知道，人們締結合同，是不用完全按照合同法的規定一字不落的全盤拿來的。只要合同裡的內容意思表示真實、不違法，就能得到法律的有效保護。雖然合同法規定了十五種有名合同。但生活中，人們完全可以自己訂立這十五種合同之外的合同。同樣是受到法律保護的。但是，如果我們在物權法規定的各種物權外自己也創設一些新的物權，能受到物權法的保護嗎？
典型案例：
山東省某村的村委會搞公開竟選，各代表們為了使自己能夠拉到更多的選票，一個個都許諾說將來要給村民們辦實事兒、謀福利。其中代表李二瓜的許諾更是讓人動心，他說如果大家選他當村裡的村長，他將把村裡的土地分給村民們所有。村民們不用再簽訂“耕地承包合同”，而是以後就能世世代代的擁有了自己的土地。在這種“耕地所有權”的**下，村民們都投了李二瓜的票。
李二瓜當選後，村民們便要求李二瓜兌現承諾“分地”。李二瓜也同意了。就把全村的村民召集在一起，挨家挨戶的分了地。不知道怎麼回事兒，這件事後來被縣裡土地局知道了，縣裡土地局調查核實後，對李二瓜村的事情做出了處理決定，認定他們“分地”的行為無效。村民們不服，就想打官司起訴土地局。但又不知道能不能打贏。
律師說法：
在這個案件中，如果村民們打官司，肯定是要敗訴的。因為，村民們“分地”的行為確實是無效的。為什麼呢？就是因為他們的行為違反了物權法的一個基本原則：物權法定原則。什麼是物權法定呢？也就是說物權的種類和物權的內容只能由法律直接規定，人們不能在法律之外自己再“創造發明”。這跟合同法的“合同自由”原則是截然不同的。法律為什麼不允許人們自由創設物權呢？這主要是基於法律調整的角度考慮。物權法本身就是來規定和規範物權的，試想，如果人們各自創設各自的物權，那麼物權法將從何調整？這必將不利於對物權的確認和保護。
現在，我國物權法規定了所有權、用益物權和擔保物權。其中，用益物權裡的土地承包經營權，就是對農村農業用地的一種權利規定。物權法並沒有規定村民們享有土地所有權。因為村裡的土地是屬於村集體的，任何個人都不能成為所有權的主體。而且，在我國，土地的所有權一直是國家和集體的，私人只有使用權、承包權和經營權，但都沒有所有權。本案中，雖然劉二瓜的本意是為了為村民謀福利，但卻用錯了辦法，用村集體的土地分給村民們，似乎有些“借花獻佛”的意思。殊不知，土地這朵“花”，你是借不到所有權的。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第五條物權的種類和內容，由法律規定。
第四十七條城市的土地，屬於國家所有。法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地，屬於國家所有。
第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，屬於國家所有，但法律規定屬於集體所有的除外。
4、什麼叫做“善意取得”？
法律疑惑：
如果你的東西丟了，或者被他人侵佔了。又或者說，他人因合法的原因以合法的手段佔有了你的財產。這個“他人”呢，後來出於某種目的，把你的財產又賣給了第三人。那麼你有權向第三人要求返還你的財產嗎？第三人能否取得該財產的所有權？如果第三人不返還，你該找誰“算賬”？
典型案例：
（1）張瀟瀟與王寒是一對好朋友。某日，王寒從商場買了一套高階音響，因為家中正在裝修，所以王寒就把這套音響放到了好友張瀟瀟家中。但之後，王寒因為酒後打人被公安局給拘留了。一直過了好幾個月，王寒還是沒有出來。張瀟瀟心想，估計王寒要被判刑了。於是呢，他就打起了那套音響的主意。因為當時王寒放到張瀟瀟家裡的時候，除了兩個人之外，並無第三人知道。於是，張瀟瀟就對他的另一個好友劉清說，我剛剛買了一套高階音響，現在我急需用錢，想賣出去，你要的話我給你打5折。劉清一聽，那好啊！自己撿了個大便宜。於是，劉清付給了張瀟瀟2萬元錢，把音響搬到了自己家裡。
正當張瀟瀟為自己的“空手套白狼”而洋洋得意的時候，王寒從看守所出來了。原來，由於王寒的打人行為並不很嚴重，所以檢察院最終決定不起訴他了。王寒回來後，發現了張瀟瀟出賣自己的音響一事。他十分生氣，就把張瀟瀟和劉清告上了法庭，要求確認張瀟瀟和劉清買賣音響的行為無效，並要求劉清將音響返還給自己。但法院經審理後，並沒有支援王寒的訴訟請求。
（2）王霞與陳銅原系夫妻，2002年雙方協議離婚。協議中，雙方約定將登記於陳銅名下的房屋一棟歸張王霞所有。但在協議簽訂後，雙方忘記了辦理房屋過戶登記手續。也就是說，此時房屋仍然登記在陳銅名下。
2003年5月，陳銅瞞著王霞，把房屋賣給了李軍，雙方簽訂了買賣房屋合同，並辦理了房屋所有權的變更登記手續。王霞得知後，以陳銅、李軍二人為被告向法院起訴，要求二被告返還該房屋。但王霞的訴訟請求最終並未獲得法院的支援。
律師說法：
在這兩個案件中，都涉及一個同樣的事情，即出賣人並非是物的所有權人，也並非是所有權人授權其出賣該物的人。這種情況下的出賣人，我們稱之為無權處分人。無權處分，是指無權處分的人處分他人財產，並與相對人訂立轉讓財產合同的行為。無權處分的構成有這麼幾個條件：第一，行為人實施了處分行為。第二，行為人以自己名義實施處分行為。第三，行為人無處分權。
在無權處分中，有一個第三人的問題。這個第三人，就是指與無權處分人訂立合同，從無權處分人處取得財物的人。這裡的問題是，如果處分人（出賣人）是無權處分人，那麼第三人從他這裡購買財物的行為是否有效呢？第三人能否取得所購買財物的所有權呢？
在這裡，就涉及到第三人的利益和真正的物的所有權人的利益平衡問題，也涉及到社會交易的安全問題。對此，法律上將第三人分為“善意第三人”和“非善意第三人”。對於善意者，法律予以保護，而對於非善意者，法律不予以保護。
“善意第三人”是指在某有瑕疵的法律關係中，該瑕疵法律關係雙方之外的任一不知法律關係有瑕疵而做出有損瑕疵法律關係雙方某一方的人，該第三人所做出的損害行為並非出於故意。法律對善意第三人予以保護，是有一定的條件的：一是，該第三人在購買財物時確為善意，即不知道也不應當知道該財物並不屬於出賣人，而是另有其人。即第三人主觀上沒有惡意或者過失。二是，善意第三人在取得該財物時支付了相應的價款。即該第三人取得該財物不是無償的或者超低價的。三是，無權出賣人已經將物權實際轉移給該第三人，即已經交付或者進行了變更登記。在符合上述條件的情況下，法律即保護第三人對物的權利。
在上述兩個案例中，王寒與王霞要求第三人劉清和李軍返還自己財產的訴訟請求均未被支援，其原因就在於法院要保護第三人的利益，要維護社會的交易安全。當然，王寒與王霞雖然不能要求返還原物，但可以要求無權出賣人張瀟瀟和陳銅向自己承擔賠償責任。
應當注意的是，即是是善意的取得的第三人，如果不是透過正規的市場購買，那麼也是不會受到法律保護的，如：購買路邊兜售的來歷不明的手機或腳踏車。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的價格轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
5、喜酒喝出大獎，獎金歸誰所有？
律疑惑：
中大獎，是每個人都夢寐以求的好事兒。當然，碰上這種好事兒的機率是極小極小的。按說，中了獎，獎金自然歸中獎人。但是，如何確定“中獎人”呢？是撕開彩券兌獎的人呢？還是花錢買彩券的人呢？這兩個問題沒有統一的標準答案。只能透過下述案例，給讀者們做一個法律上的分析意見。
典型案例：
2007年臨近年底時，青年李某與女友劉某舉行結婚典禮，雙方在當地飯店置辦了31桌酒席（每桌8人）。
正在大家飽餐暢飲之際，28號桌上又發生了一件喜事：來賓王某在開啟一瓶白酒時，發現自己中了4000元的大獎。王某非常高興，飯也不吃了，就興沖沖的跑出去想到附近的超市兌獎。但是，新郎李某可不幹了，他說，這酒是我花錢買的，中將所得的獎金也應該是我的，你只是來喝酒的，並沒有對這瓶酒花錢。王某當然不同意劉某的說法，於是雙方就發生了爭執。後，在親朋好友的勸說下，雙方同意婚禮後到法院解決爭議。
在法庭上，李某聲稱：由於飯店的酒水比較昂貴，而且飯店也允許消費者自帶酒水。所以，李某就在附近的菸酒超市裡訂購了某名牌白酒10箱。之所以買這個名牌的酒，是因為該酒廠有這麼一則銷售廣告：本酒實行有獎銷售，獲獎者可憑帶有中獎標記的瓶蓋得到廠家提供的500至4000元不等的現金。有獎銷售的相關內容在包裝盒上也有明確顯示。李某說，自己買這些酒的目的，就是希望能夠碰運氣中個大獎。現在，既然中了，自然應歸自己所有。
但是，王某聘請的律師則提出了相反的觀點：李、劉二人設宴招待親友行為的性質屬於贈與合同。就該品牌白酒而言，當受贈人王某開封飲用時，贈與合同也就成立並生效了，其所有權也隨之轉移。獎金作為一種射幸孳息與原物所有權也一併轉移至受贈人。王某開瓶用酒，是對贈與要約的承諾，因此，王某享有獎金所有權。
就在雙方爭執的不可開交的時候，案情又有了新的變化。
原來，與王某同桌而坐的另外7個人聽到王某律師的觀點後，也有了自己的想法：按照習慣，婚宴是以“桌”為基本單位的，王某開酒的行為實質上是代表該桌8名客人全體接受贈與。因此，這瓶酒的所有權歸在座的8人，獎金作為孳息也應歸該桌8名客人共有。於是，該7人要求法院讓自己也參加訴訟。
法院經過審理後，最終將該4000元獎金判給了新郎倌劉某。
律師說法：
本案涉及物權法和合同法的問題。同時涉及到原物和孳息的問題。
我們先了解一下何為原物，何為孳息。
原物和孳息，是一對相互對應的法律概念。所謂孳息，指的就是由某一物而產生的收益，而產生該收益的物，就叫做原物。民法上，孳息分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結的果實、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關係所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。需注意的是，物之收益需與原物分離才能稱之為孳息，如尚未分離，仍為原物的組成部分，不能稱之為孳息，如樹上未落的果實。
瞭解了這兩個基本概念，我們再來分析一下本案。
首先，該白酒是新郎劉某購買的，其所有權應歸於劉某。
其次，新郎劉某宴請賓客的行為，並不意味著他就把桌子上的酒、菜的所有權就全部轉移給來賓。而只是給了來賓們使用權和消費權。因為，根據我國大多地方的風俗習慣，主人們在賓客散去之後，對酒菜是有權利收回來的。
再次，從合同法和物權法的角度來看，新郎劉某既沒有把白酒贈與給宴請來賓的意思，也沒有贈與的行為。他更沒有把中獎權轉移給來賓的意思表示。通俗的說，劉某請大家是來吃飯喝酒的，不是給大家送酒的，也不是讓大家來中獎的。所以，該白酒的所有權沒有發生轉移，中獎權也仍在劉某之手。因此，基於白酒而發生的孳息（中獎的獎金）也應歸於所有權人新郎劉某。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第一百一十六條天然孳息，由所有權人取得；既有所有權人又有用益物權人的，由用益物權人取得。當事人另有約定的，按照約定。
法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。
6、如何正確的設立抵押物權？
法律疑惑：
現在，人們在簽訂合同或者商業經營中，為了能使自己的債權得到實實在在的保障，越來越喜歡要求對方提供一個物作為抵押擔保。以便將來在自己無法順利實現債權時，透過拍賣抵押物來拿錢。但是，物權的設立需要遵守嚴格的法定程式和形式，一旦有不合法之處，設定抵押物的行為便無法成功不發生法律上的效力。那麼，如何正確的設定一個有效的抵押物權呢？下面將透過案例分析之。
典型案例：
（1）2001年9月17日，穆某與孟某協商借款一事，簽訂借款協議。雙方約定：孟某向穆某借款10萬元，三個月歸還（從2001年9月17日起至2001年12月16日止），借款利息按月利率3(百分號)計算；孟某願請王某個人擔保（包括王某個人全部財產）；雙方在協議上簽名蓋章，王某在擔保人欄簽名。爾後，穆某履行了借款義務，孟某卻逾期未歸還借款。2003年12月穆某向法院提起訴訟，要求孟某償還借款，並要求法院拍賣、變賣王某的所有財產以償還自己的借款。但王某辯稱，我提供的是保證方式的擔保責任，而不是抵押方式的擔保責任。所以，你無權直接要求法院拍賣我的財產。
（2）王某與張某是一對夫妻，二人在北京市朝陽區某小區共有一套100平米的房子。但是，由於當時買房時是王某簽訂的買房合同，所以在辦理房產證時只登記了王某一個人的名字。但王某和張某對該房屋系夫妻共同財產並無異議。某日，王某的朋友孫某因為向另一朋友趙某借了筆錢，因此要求王某以其房屋作抵押。王某非常仗義，欣然同意以房屋作抵押，並簽訂了抵押合同（王某之妻張某並不知道此事）。但是雙方並未辦理抵押登記手續。後，孫某因為違約未償還趙某借款，趙某便將王某訴至法院，要求行使其抵押權。但法院審理後，並沒有支援趙某的訴訟請求。
律師說法：
在案例一中，王某與穆某之間爭議的焦點在於雙方到底是抵押關係還是保證關係。所謂保證，是指債務人以外的第三人為債務人履行債務而向債權人所做的一種擔保，是一種典型的以“人”擔保的形式。而抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的佔有權，而將該財產抵押作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押財產折價或以拍賣、變賣抵押財產的價款優先受償。抵押是一種典型的以“物”擔保的方式。
我國擔保法要求對設定擔保的抵押物必須明確、具體。因為只有抵押物明確、具體了，才能滿足債務人不能履行債務，抵押權人對抵押物實現優先受償的法律價值。假如抵押物不明，抵押權人的優先受償權就沒有了存在的基礎，抵押擔保制度就無法實現保障債權實現立法目的。因此，擔保法在制度設定時要求以要式的形式（法律術語叫做要式法律行為）對抵押物的具體名稱、數量、質量、狀況、權屬予以明確，以保證權利的實現。而本案借款協議中，雙方僅約定了一句即“包括王某個人全部財產”，並沒有特別指明該財產是何具體的物，更無物的其它情況。同時，本案中的情形也不符合“浮動抵押”這一抵押形式。因為，設定抵押權，法律要求當事人簽訂書面的抵押合同。這也就是說，抵押行為是一種要式法律行為。所以，本案中當事人沒有簽訂書面抵押合同，所以也不能有效成立抵押的法律關係。該擔保方式不是抵押關係，而仍然是人的保證方式。
在案例二中，問題的關鍵仍然是設定抵押物權的法律程式問題。根據我國物權法的規定，以房屋、土地（使用權）為抵押物的，必須辦理抵押登記手續，抵押權自辦理登記時成立。在本案中，趙某與王某之間雖然簽訂了書面的抵押協議，但之後並未就他們協議的抵押物房屋進行抵押登記。所以，抵押權是不能成立的。同時，本案還涉及另一個問題，即共有權人以共有財產進行抵押的問題。對此，我國擔保法司法解釋規定，共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。在本案中，由於王某抵押的是他與張某的共同財產，且並未經過張某同意，所以，其抵押行為也是無效的。
上述兩個案例，債權人都是想透過對一個物設定抵押權來給自己的債權做一個“保險套”，但都因為沒有嚴格把握物權法、擔保法的規定和精神，沒有依法作出適當的法律行為而最終導致目的落空。這告訴我們，起草合同也好，辦理其他法律事務也好，自己不懂的地方，最好是找個專業人士諮詢或者代勞。
法律依據：
《中華人民共和國擔保法》
第三十九條抵押合同應當包括以下內容：
（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
《中華人民共和國物權法》
第一百七十九條為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第一百八十五條設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的範圍。
第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
第一百八十條債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建築物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
《最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》
第五十四條按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。
共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。
7、寄存物品歸誰有？被人留置怎麼辦？
法律疑惑：
在生活中，人們出於儲存不方便或者其他原因，經常把自己的物品寄放在他人之處。按說，寄存後，物品的所有權還是寄存人的。但是，如果說保管人已經死了或者發生了其他情況導致物品發生了變動，那麼寄存人該如何主張權利呢？
典型案例：
（1）老王要出國和兒子一起住，便打算把家裡的財產清理一下。於是，他把很多沒有用的東西該賣的都賣了，該送人的也都送人了。但有一把吉他，他是既不捨得賣，也不捨得送人。因為這把吉他是老王的妻子在他們剛認識的時候送給他的，是很有紀念價值的。想來想去，老王決定先把他寄存到好朋友張先生家裡。張先生倒也欣然同意。老王辦完了事情，就很放心的出國了。過了兩年後，老王覺得在國外待著不舒服，就又回國了。
回國後，老王第一件事就是去找張先生要回自己的那把吉他。但不幸的是，老張先生去年因為得了胃癌，已經離開人世了。那把吉他，現在已經由兒子小張繼承了。老王於是和小張商量，想拿回自己的吉他。但小張說，這把琴是父親留給自己的一個遺產和精神寄託物品，對於自己也有有很重大的紀念意義的。因此，不同意返還給老王。老王無奈，便將小張起訴到了法院。
（2）小劉和小黃是北京某大學的同窗好友。放暑假時，小劉因為要回家兩個月，就把自己的腳踏車放到小黃家裡，讓小黃為自己保管2個月，並把車鑰匙給了小黃。小黃對小劉的腳踏車非常喜愛，在小劉離京之後，小黃沒事兒時就騎著小劉的腳踏車出去郊遊閒逛。
某日，小黃又騎著小劉的腳踏車閒逛，不料途中遇上大雨，小黃不小心連人帶車摔倒在了地上。之後，小黃把腳踏車推到學校附近的腳踏車修理鋪修理。修理鋪快很就修好了，要求小黃支付修理費100元。小黃覺得太貴，就一直沒有付錢。而修理鋪見小黃不給錢，也就押著腳踏車不給。
暑假過完後，小劉回京了。他發現自己的腳踏車竟然在修理鋪裡放著，就上前去要求騎走，但修理鋪拒不同意。小劉就想透過法律途徑解決。但是，他又不知道自己能否直接要求修理鋪將腳踏車返還給自己。
律師說法：
上述兩個案例，都是因為寄放物品而發生的糾紛。在這種情況下，我們必須首先明確一個理念：物品無論寄放在何處，其所有權都是歸屬於原寄放人的。之後發生的各種物的權利的變動情況，都必須堅持這個前提，然後根據具體情況一一分析之。
在案例一中，老王將吉他寄存到朋友老張先生家裡，自己本身並沒有放棄對吉他的所有權。而只是轉移了佔有權，即暫時由張先生佔有。而自己仍然保留所有權的其他權利。而所有權中的一項最重要、最核心的權利是處分權，即把物品進行出賣、贈與或者拋棄的權利。在這個案例中，雖然張先生取得了對老王那把吉他的佔有權，但並沒有取得其他如使用、收益和處分權。在張先生死亡之時，這把吉他也不能算是張先生的遺產，因為作為遺產，法律要求必須是被繼承人（死亡者）生前的具有合法所有權的財產，而為他人保管的財產，不能包括在遺產的範圍之內。所以，本案中的小張不能繼承老張為他人老王保管的財產。小張有義務將該吉他返還給老王。
案例二的問題就比較複雜了。涉及到所有權和留置權的權利對抗問題，同時也涉及到留置權的善意取得問題。
首先，修車鋪在小黃未支付修車款的情況下，是有權將腳踏車“扣押”的。這是一種行使留置權的正當行為。我國物權法規定，如果債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。在本案中，小黃將腳踏車主動推到修車鋪修理，修車鋪對該腳踏車的佔有是基於雙方的修理服務合同關係而發生，是合法的。之後，小黃拒付修理費，修車鋪因此可以拒交腳踏車，把腳踏車留置。雖然該腳踏車實際上是小劉的而非小黃的。但是修車鋪在修理時並不知道這一情況，所以其主觀上是善意的。應當認定為屬於善意的第三人。
其次，本案涉及到所有權和擔保權的對抗問題。在物權法上，所有權是最最完整的物權，其他如擔保物權、用益物權，其權利內容均不如所有權那麼完整。但是，在效力上，擔保物權卻可以對抗和限制所有權。比如，在留置的情況下，所有權人就不能向留置權人主張自己對物的佔有的權利。在本案中即是如此，小劉雖然對腳踏車有所有權，但由於修車鋪的留置權可以限制小劉的所有權，所以小劉是無權直接要求修車鋪直接返還的。
法律依據：
《中華人民共和國繼承法》
第三條遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的物、圖書資料；
（五）法律允許公民所有的生產資料；
（六）公民的著作權、專利權中的財產權利；
（七）公民的其他合法財產。
《中華人民共和國物權法》
第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
第四十條所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。
第二百三十條債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。
前款規定的債權人為留置權人，佔有的動產為留置財產。
8、“拾金不昧”還是應該“據為己有”？
法律疑惑：
“丟東西”是我們每個人都會碰到的事情。但是，丟了的東西，肯定是有會有人撿到的。所以可以推知，“撿東西”也是我們經常會碰到的事情（但現實生活是，大家都會說自己丟了什麼東西，很少人說自己撿了什麼東西，這是一個奇怪的現象。）。撿了他人的物品之後，我們是不是應該向雷鋒同志學習，毫不慮己的返還給失主或者交公呢？還是可以乘機索要一些“撿拾”的勞務報酬？
典型案例：
小翠在北京市西城區西直門附近上班，家住在回龍觀附近。某日，小翠上夜班，下班後往家走。快到家裡時，她忽然發現前面有一團雪白的東西。她起初嚇了一跳，但走近去仔細一看，原來是一條可愛的小白狗。這時已經是深夜裡，怎麼這隻狗還在路上？看來這個狗不是流浪狗就是找不到家的丟失狗。小翠這樣想，覺得小狗挺可憐的，就把狗狗裝進包裡帶回了家。
到家之後，小翠發現小白狗食慾不振、精神萎靡。小翠覺得不妥，就把小狗帶到寵物醫院去看病。經過寵物醫生診斷確認，小白狗是得了風寒病。於是，小翠就自己花錢給小白狗看病，經過醫生的精心治療，小白狗終於康復了。當然，診所的醫療費也是非常昂貴的高達1000多元。小翠雖然有些心疼，但看到小狗狗這麼可愛，就咬了咬牙，支付了這筆醫療費。治療過程中，小翠和醫生髮現小狗的尾巴下面有一個小小的布條，上面寫了一個人的名字和電話。小翠心想，這大概是狗的主人吧！
小白狗康復以後，精神大振，每天與小翠嬉戲玩耍，小翠越來越對這個小寵物愛不釋手了，簡直就把它當成了自己密不可分的生活伴侶。
可惜，好景不長。突然有一日，一位叫阿芳的姑娘找到了小翠的單位。阿芳說，你家裡那條狗是我的。那天夜裡我帶著小狗在回龍觀附近玩，剛去了一下衛生間，出來後就找不到我的小白狗了。我這些天一直在找，後來終於聽說是你把我的狗狗領回家了。非常感謝你這些天對它的照顧，現在我想把它帶回去。小翠一聽，說那不行啊，就算這狗是你的。但我帶回家都養了這麼多天了，不但花費了很多的飼料費和醫療費，還投入了很深的“感情”。你說帶走就帶走，那怎麼行呢？你如果真想帶走小狗，就要付給我3000元錢費用。（實際上，小翠只花費了1500元的飼料費和醫療費）。阿芳說，你要的也太多了吧！小翠說，你不給錢，就別想帶走小白狗。雙方於是發生糾紛，鬧到了法院。法院審理後，判決小翠將小白狗還給阿芳，並且也沒有支援小翠要求支付飼料費和撫養費的要求。
律師說法：
“拾金不昧”，一直是我們中華民族大力弘揚的一個優秀品德。但道德終究是道德，遇到糾紛時，道德往往顯得作用有限，這就需要具有國家強制力的法律來調整了。
在我國物權法出臺之前，我國民法通則只規定拾得他人的遺失物應當歸還或者交公。但至於遺失物品的人是否應該向拾得人支付相應的管理費、飼養費和報酬的問題，法律並沒有做出明確解釋。這就給人民法院在審理案件時造成了困難。物權法在立法之時，仔細分析和總結了拾得他人之物的情況，並有針對性的做了規定。
首先，物權法對“拾金不昧”這一道德規範予以肯定，並將其上升到了法律規範的層次，規定拾得遺失物應當返還權利人。如果無法通知到權利人，則應交由公安部門尋找失主。
其次，在拾得人有無權利要求遺失物品人支付相應保管、飼養費用的問題上。我國物權分析不同的情況，也做了不同的規定。根據生活常識，拾得人在拾得物品後，一般會有兩種情況：一是將拾得物返還給失主或者交公；二是將拾得物據為己有。在第一種情況下，拾得人的行為是一種做好事的行為，這種做好事的行為，在法律上叫做“無因管理”，即沒有法定或者約定的義務而為他人管理事務。既然拾得人沒有義務，而在實際上又對遺失的物品進行了保管，則相應費用自然應該由失主來承擔。法律對此應當支援和鼓勵。在第二種情況下，拾得人將遺失物佔為己有，實際上是一種侵犯他人財產權的行為。佔有他人遺失物的管理費等，實際上也是侵權並獲得非法利益後，為維護非法利益的繼續存在而支出的成本，其目的在於使自己受益，所以，相應的管理費和飼養費應當由其自行負擔。
在本案中，如果小翠撿到小白狗之後，積極主動的尋找失主或者交公，那麼她是有權要求阿芳向自己支付飼養費和醫療費的。但是，情況卻恰恰相反，小翠在明知道小白狗的失主的情況下，還繼續“收留”小白狗，這就是侵犯阿芳對小狗的所有權的行為。因此，她是無權要求阿芳支付飼養費和醫療費的。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第一百零九條拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
第一百一十二條權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。
權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
拾得人侵佔遺失物的，無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務。
9、是“做好事兒”還是侵犯財產權？
法律疑惑：
在生活中，人們經常會發生將別人的財產當成自己的財產來管理的情況。有時候，人們是出於好意，幫人做事。有時候，人們卻可能是出於錯誤的認識，誤把他人的財產當作了自己的，所以進行管理。還有些時候，人們表面上是替他人主動做事，實際上卻是希望得到一筆報酬。那麼，在不同的情況下，雖然都出現了幫別人管理、維護財產的情況，但它們的法律性質和法律後果是一樣的嗎？
典型案例：
（1）王俊與李勝毗鄰而居。兩家雖然是鄰居，但祖祖輩輩的關係都不是很好。具體是什麼原因，誰也說不清楚。反正王俊和李勝兩人也是相互之間很冷漠。王俊為人心胸比較寬廣，一直想找個機會拉近兩家的關係，但總是找不到合適的機會。
某日，李勝出遠門串親戚去了。他走後不久，突然閃電雷鳴，一副“天將降大雨於斯地”的樣子。王俊看到李勝家的院牆已經很破舊了，很有可能在暴風雨的襲擊下倒地。王俊心想，眼下李勝家裡沒有人，我是不是應該幫他一把，這也是個和他拉近關係的好機會。於是，王俊就自己在附近買了一些磚塊和水泥，在大雨到來之前緊趕慢趕把李勝家的牆給修好了。之後，為了防止雨水把水泥沖掉，王俊又買了一些油毛氈把牆給裹上了。不久，果然下起了大雨。由於王俊的加固和包裹，使得李勝家的牆體最終沒有受損。
李勝回來後，聽說了這件事。他不但不感謝王俊，反而說王俊是閒著沒事兒幹。王俊看李勝如此蠻不講理，非常生氣，就要求李勝支付自己買材料的錢。李勝卻說，我並沒有叫你修我的牆。我也不會給你錢。於是，雙方發生爭執。
（2）張老闆最近剛買了個奧迪轎車，心裡非常高興，每天都開著車到處溜達。同時，張老闆也是一個審美觀比較獨特的人。他喜歡看上去比較舊的車，所以呢，他從來不去洗車。而且，他整體上喜歡黑色的車，但是呢，他也喜歡黑色車身上能有一兩處紅色的小斑點。他本想去找汽車裝修店讓人噴點兒紅漆，但又怕人家嘲笑他。於是，他就隨便找了些紅色的染料，抹在了汽車的兩個門上。張老闆看著自己的傑作，心裡洋洋得意。
但是好景不長，張老闆洋洋自得沒多久，就因為一件別人做的一件“好人好事兒”而憤怒了。
原來，這天張老闆去北京某飯店吃飯。進去吃飯時，他把車停在了馬路邊上。等吃完了飯出來一看，發現自己的車已經煥然一新了。乾淨明亮的車身足以當作鏡子使用，就連車門上的那兩處紅斑塊，也不見了。張老闆正在納悶時，一個衣衫襤褸的小男孩兒出來跟他說：“先生，你的車是我擦的，您看擦得還行吧？洗車行洗車要100元錢，您就付我10元錢吧！”張老闆氣的不得了，說：“我喜歡的車身樣子都被你弄沒了，你還敢跟我要錢。”小男孩兒似乎還懂些法律，他說：“先生，我替你擦車的這種行為，在法律上叫做無因管理，按照法律規定，你是應該付錢給我的。”張老闆聽到此言後，倒是驚訝了，心想法律上好像確實有這麼一個規定，難道按照法律我還真要向他付錢嗎？
律師說法：
這兩個案例都是無因管理的問題。我們先來了解一下什麼叫做無因管理。
無因管理是當事人指沒有法定的或者約定的義務，為他人利益，而為他管理事務之行為。在無因管理中，管理他人事務的人稱管理人，被他人管理事務的人稱本人。管理人可以要求本人即受益人支付因無因管理而支出的費用。
判斷某一行為是否構成無因管理，要看其是否符合這麼幾個條件：一是，管理人要有管理他人事務的行為；二是，管理人必須要有為維護他人利益而進行管理的意思；三是，管理人必須是沒有法律的義務，即既沒有法律規定的義務，又沒有合同規定的義務。
在案例一中，李勝並沒有為王俊修理院牆的法定或者合同約定的義務，但是他卻出於鄰里關係的善意考慮，為了防止王俊的院牆遭到風雨而倒塌從而給王俊造成損失，主動替王俊修好了院牆。根據上述無因管理的規定，李勝的行為是構成無因管理的。因此，王俊應當支付李勝為購買材料而花費的費用。
在案例二中，雖然小男孩兒為張老闆擦了車，付出了勞動。而且，這種勞動不是小男孩兒法定的義務，當然也沒有約定的義務。但是，這個小男孩兒擦車的動機並非是為張老闆的利益考慮，而是為自己的利益考慮要洗車費。所以，他就欠缺無因管理的一個重大要件為他人謀利益。同時，由於小男孩兒未經張老闆允許，就擅自對張老闆的汽車進行清洗，而且清洗結果也不符合張老闆的主觀意願。因此，小男孩兒的行為，實際上是侵犯了張老闆的財產權。而張老闆，在條件允許的情況下，是可以要求小男孩兒為其轎車恢復原狀的。
從這兩個案例可以看出，法律規定無因管理，是為了鼓勵人們多做好事兒，對其他社會成員提供幫助。而不是鼓勵人們借做好事兒為名，行“賺錢致富”之實。否則，就涉嫌侵犯他人的權利了。
法律依據：
《中華人民共和國民法通則》
第九十三條沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失進行管理或者服務的，有權要求受益人償付由此而支付的必要費用。
《中華人民共和國物權法》
第六十六條私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。
第三十六條造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
10、共有財產誰說了算？致人損害由誰承擔？
法律疑惑：
我們國家的國情之一，就是“地大物博，人口眾多。”但是，物再博，資源總是是有限的，而人口的增長卻是“子子孫孫無窮匱也。”於是，有些物品人們很難達到人手一個。“共有”就產生了。可以說，只要是可以私有的財物，都是可以共有的。但共有由於涉及多人的利益，當然也有一套自己的規則來對這些利益進行調整。具體有哪些規則呢？
典型案例：
（1）劉一、趙二和黃三等三人是好朋友。他們有一個共同的愛好，就是平時都喜歡到野外郊遊。但由於三個人的經濟條件都不是很好，所以每次去郊區都要坐公交車。他們都覺得這樣很不方便，於是就商量一起買輛小汽車來開。經過協商之後，三人決定每人出資8萬元，購買一輛別克小轎車。車買了之後，三人決定暫時登記在劉一名下。在三人共有該別克車的日子裡，劉一經常開車出去辦事兒。而趙二和黃三很少使用該車。
後來，因為劉一家裡有急事要用錢，所以就和趙二和黃三商量，看能否把別克車給賣了。趙二不同意。黃三說：“如果你自己負擔咱們的養路費、保險費和其他稅費，我就同意賣”。但劉一認為，雖然自己使用汽車較多，但也並沒有義務就多分攤相關的費用。因此，劉一不同意黃三的意見。三人為此發生糾紛。
（2）段星和餘延一起租房而居。兩人覺得生活無聊，就想養一個寵物。後來，兩人商量了一下，決定買一條小狗兒養。雙方各自出資了500元，買了條“巴西犬”。
某日，兩人上班前忘記了給他們的“巴西犬”拴上繩子，致使“巴西犬”竄到樓下，咬傷了對面食品店店主的小兒子。店主要求段星和餘延賠償自己兒子的醫療費。但兩個人互相推卸責任，段星說是餘延忘了給狗栓繩子，應該由余延賠償。餘延則說是段星把狗的繩子給解開了，應該由段星賠償。店主看兩人推來推去，似乎說的都有幾分道理，不知道該怎麼辦了。同時，段星和餘延也在責任分擔上無法達成統一的意見。
律師說法：
上述兩個案例涉及財產共有的問題。我們先了解一下共有的基本法律知識。
共有，是指某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，包括公民之間的共有、法人之間的共有以及公民和法人之間的共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有是指各共有人按確定的份額對共有財產分享權利和分擔義務的共有。共同共有是指共有人對全部共有財產不分份額地享有權利和承擔義務的共有。某一財產是共同共有還是按份共有，應該以共有人之間的約定為準。如果共有人之間沒有約定或者約定不明確，則推定為按份共有。除非共有人之間是一家人。
在案例一中，劉一、趙二和黃三之間並未就別克轎車的共有事宜作出約定，因此應當認定為按份共有。在這種情況下，三人均有權使用和管理別克車。同時，三人也都有責任分攤管理、維護別克轎車的費用。關鍵是，應該如何分攤？是應該按照各自的實際使用情況來分攤呢？還是應該按照各自的份額來分攤？對此，物權法充分尊重人們的意思，首先允許共有人對此自由作出約定。在沒有約定的情況下，才規定按照共有的份額來分攤。
那麼，劉一、趙二和黃三三個共有人是什麼一個份額比例呢？是否其出資額就是共有份額呢？在這個問題上，物權法同樣是尊重人們的意思，首先允許共有人就共有份額作出約定。如果沒有約定，則推定為按照出資份額而享有相應的財產份額。在本案中，三人沒有約定轎車的份額，即應該按照其出資份額來認定，即每人佔三分之一。三人即應按照此份額比例來分攤相關的維護費用。黃三要求劉一一個人全部負擔所有費用，是沒有法律依據的。
案例一中的第二個問題是，處分共有財產時，誰說了算？對此，我國物權法規定，在處分按份共有財產時，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人同意方可。因此，本案中劉一至少需要經過趙二和黃三之中的一人同意，才能將別克車賣掉。
在案例二中，也涉及到兩個法律問題：動物致人傷害的問題；共有財產致人損害如何承擔責任的問題。
首先，根據民法通則的規定，動物致人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任。本案中，段星和餘延是“巴西犬”的飼養人，應當對店主兒子的傷害共同負責。兩人應當對店主的損失負擔連帶賠償責任。
其次，在內部關係上，由於段星和餘延未約定對“巴西犬”是按份共有還是共同共有，應當認定為按份共有，各自按出資額佔有二分之一的份額。在內部的責任分擔上，由於雙方沒有就此作出約定，也應認定為是按照共有份額來承擔責任。即各自承擔二分之一的責任。
綜上，店主可以要求段星和餘延共同承擔賠償責任，也可以隨便要求其中一人承擔全部賠償責任。當然，如果段星和餘延其中一人在承擔了全部或者超過二分之一的責任後，可以向另外一個人追償其承擔的超過二分之一責任的部分。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。
第九十七條處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第一百零二條因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。
第一百零三條共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。
第一百零四條按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。
《中華人民共和國民法通則》
第一百二十七條飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承擔民事責任；由於受害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承擔民事責任；由於第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任。
11、樓上房主失竊，為何樓下鄰居買單？
法律疑惑：
在日常生活中，人們在對自己的房屋或者其他財產進行修繕、維護的時候，一般是不會影響到其他人的。但是，有時候偏偏就因為自己非常“正當”的行為，卻“不小心”給其他人帶來了不利的影響。這時候，自己是否應該對其他人承擔一定的責任呢？
典型案例：
王君和李靜是北京市朝陽區某小區的兩位業主，兩人在買房時分別購買了11號樓四單元的三層和四層。從兩個人搬到這個小區，他們認識了已經近2年了，雙方的鄰里關係尚可。但最近，兩人卻因為一件意外的事情而鬧起了矛盾，幾欲走上法庭。
原來，這天李靜下班後，開啟房門一看，不禁嚇了一跳：屋子裡衣櫃、書桌等等傢俱均被翻騰的不像樣。家裡的相機、膝上型電腦、手錶、項鍊和部分現金“不翼而飛”。李靜立即意識到，這是家裡招賊了。她立即報了警。警察到現場勘查後發現：李靜的防盜門和門鎖均無被撬動的痕跡。而且李靜的家裡只有後面一個沒有安裝防護欄的窗臺。據此可以推斷，小偷兒是從該窗臺爬進來的。
那麼，李靜為什麼不裝防護欄呢？
原來是這樣的，李靜和王君一個樓上，一個樓下，兩人覺得自己住三層和四層，應該算是離地面比較高了。而且，房屋後面也沒有可以攀爬的大樹等物體。所以，兩人覺得即使不裝護欄，小偷兒也沒有本事能“飛簷走壁”爬到自己的屋子裡。但是後來,樓下的王君看到自己的樓下（一樓和二樓）都裝了護欄，就覺得自己也應該裝一個，從而能顯得美觀和氣派。而且，王君覺得自己將來可以在陽臺上栽種一些類似爬山虎一樣的蔓藤植物，就決定把防護欄裝的大一些，以便自己將來栽種的蔓藤植物有地方盤繞。在這種想法之下，王君就把自己的防護欄裝的特別大：下面幾乎挨著二層陽臺的防護欄，上面也快貼近了李靜房屋的陽臺。李靜一看，心想你這樣以來，我的房子可就不太安全了。於是，她也決定裝個防護欄。但是，在她還沒有來得及開始動手時，家中就失竊了。
警察再次對現場勘查後，進一步認為：小偷正是利用樓下王君家裡的防護欄大而高的便利，才順利的爬上了樓上李靜家的陽臺。由於該案的線索較少，警察很長時間也未能找到犯罪嫌疑人。李靜非常難過。
難過之餘，李靜就想，如果警察一直找不到小偷兒，我丟的財物豈不是永遠都不能回來了？小偷兒之所以能偷到我家裡來，就是因為王君陽臺的防護欄太大了，難道說王君沒有一點兒責任嗎？
於是，李靜就找王君理論，但王君說，我的護欄是裝在我的陽臺上，裝多大跟你沒關係。而且，我裝護欄是為了防小偷兒，而不是給小偷兒提供便利。再說了，一、二層樓都裝了護欄了，你怎麼不找他們去？
李靜看到王君如此說，就不知道該怎麼辦了。自己也想不出來一個是非曲直。於是，李靜就一紙訴狀將王君告上了法庭，希望法院能給出個說法。
法院經審理後判決：王君賠償李靜丟失財物的十分之一的損失。
律師說法：
這個案子的現象可以說是法律中的“無意插柳柳成蔭”。應該說，雖然王君有權對自己的陽臺進行修繕和維護。但是，他在安裝防護欄的時候，為了美觀而安裝一個特大特高的防護欄，這就給小偷兒從二樓爬上三樓進而爬到四樓提供了很大的便利。雖然，李靜失竊是小偷兒的盜竊行為所致，但由於王君安裝防護欄的行為給小偷兒的盜竊在客觀上提供了一種便利。因此，可以說，王君雖然沒有“幫助”小偷兒的故意，但卻是存在過失的。而過失，也是一種主觀的過錯。因此，王君應當就其過錯行為，根據其過錯程度，向李靜承擔相應的責任。
這個案例告訴我們，作為相鄰關係的各方，在行使自己對自己的財產的正當權利時，一定要充分考慮相鄰他方的情況和便利，以及可能給相鄰他方帶來的不利影響。如果由於自己欠缺考慮而冒然進行了自認為“正當”的行為，但卻給相鄰他方造成了損害，則是要承擔賠償責任的。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第九十一條不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝裝置等，不得危及相鄰不動產的安全。
第九十二條不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
第二章房屋與土地
1、開發商“一女二嫁”，購房人該怎麼辦？
法律疑惑：
人們辛辛苦苦攢了些錢買房子，結果呢，卻發現開發商賣給自己的房子，之後又賣給了他人。那麼自己該怎麼辦呢？是找另一個買房人理論？還是要求開發商承擔責任？
典型案例：
王某於06年與北京天華房地產公司簽訂《商品房預購合同》，預購房屋一套，該預購合同中包含了雙方當事人、所購房屋及數量、價款、履行地點和方式等。合同簽訂后王某交納了定金及房款10萬元，天華房地產公司亦出具了收款專用收據。然而，交款后王某一直未收到所定購的房屋。後來一打聽，才得知由於房價上漲，大華房地產公司於07年將該房以高價賣與趙某並辦理了房產證。現在，這所房子已經被趙某實際居住了。王某非常生氣，於是起訴趙某，要求趙某騰退房屋，歸還自己的房子。但他的訴訟請求卻被法院駁回了。王某於是又將天華房地產公司告上法庭，要求天華公司承擔違約責任。這一次，法院支援了王某的訴訟請求，判決天華公司返還10萬元購房款及利息，並另支付10萬元的賠償金。
律師說法：
在本案中，王某的合法權益受到侵害，是毫無爭議的事實。但關鍵是，王某該如何去維護自己的權益？
我們看到，王某對趙某的第一次訴訟，以王某的敗訴而告終。為什麼呢？因為王某告錯了物件，並且他的訴訟請求也沒有法律依據。雖然王某與天華公司很早就簽訂了訂購合同，但王某最終也沒有取得對房屋的所有權。而趙某雖然簽訂訂購合同的時間比較晚，但他卻辦理了房產證。而一旦辦理了房產證，就意味著他取得該房屋的所有權了。所以，王某作為一個沒有所有權的人，要求趙某這位有所有權的人騰退房屋，顯然不能得到法律的支援。
王某敗訴了一次後，可能是由於法官的指引吧，第二次他變得聰明瞭，轉而要求追究天華公司的違約責任。天華公司一方二賣，承擔違約責任是毫無疑問的。但是這個違約責任多大呢？是不是退了本錢和利息就行了呢？不是，由於天華公司的行為屬於惡意的嚴重違約，因此他就要承擔嚴重的違約責任雙倍返還購房款。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
2、未約定辦證日期，開發商是否可以無限拖延？
法律疑惑：
人們知道，買了房子，拿到鑰匙了還不行，還必須拿到房產證，才能算是你的。如果拿不到房產證，你就無法在法律上確立自己是所有權人的地位。並且，你想要轉手賣出，也是比較困難的。那麼，如果由於開發商的原因，致使自己無法順利辦下來房產證，能夠追究開發商的多大責任呢？
典型案例：
王女士在京工作多年，終於攢夠了錢買了一套郊區的期房。但由於王女士在購房時不瞭解相關的法律規定，也未諮詢請教專業人士，致使合同簽訂的非常不規範。其中最重要的一條辦理房產證的期限未進行明確約定。
2007年冬天，王女士辦理了房屋接收手續。但直到2008年5月，王女士仍未取得房產證。在此期間，王女士欲將房屋出租給他人居住，但租客一看沒有房產證，都不敢承租。後經查詢，乃是開發商在開發出售過程中存在違規情況，所以無法提供相應的材料配合王女士辦理房屋所有權轉移登記手續。終於又過了2個月，開發商補交了相應的材料，王女士才好不容易拿到了房產證。
王女士欲追究開發商的法律責任。但開發商卻說：第一，我們的合同裡沒有寫明辦理房產證的日期。第二，我們的合同裡也沒有寫明違約金的數額。因此，你追究我們的責任是沒有法律依據的。王女士就蒙了，開發商的說法正確嗎？
律師說法：
在本案中，王女士忘了和開發商約定辦理房產證的期限，的確是合同的一大漏洞。但存在這種漏洞，並不意味著房產證的辦理就可以遙遙無期了。其實，我國司法解釋已經對此作了規定，即對於期房買賣，如果交付房屋後超過90天，由於開發商的原因未能取得房產證的，那麼購房人有權要求開發商承擔違約責任。據此，王女士是可以追究開發商的違約責任的。
本案的第二個問題，是王女士可以要求開發商承擔多大的違約責任。這同樣是王女士的一個疏忽導致的合同漏洞。但是，雖然合同裡沒有約定違約時應該承擔的責任是多少，王女士仍然可以要求開發商賠償自己的損失。從案件中可以看出，王女士在收房後曾想把房子租出去，但由於沒有房產證而未果。這就導致王女士損失了本來可以獲得的經濟收入。這種間接損失，王女士可以要求開發商賠償。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
3、房屋面積“縮水”，購房者有什麼權利？
法律疑惑：
購房者在驗收房屋時，往往會發現這麼一個問題，即實際交付的房屋面積，比之購房合同上的房屋面積小。人們形象的稱之為“縮水”。那麼，房屋面積“縮水”後，購房者該如惡化維護自己的權益呢?
典型案例：
（1）2008年9月，南宮先生與九華房地產開發公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同中約定的該房屋建築面積為184平方米，每平方米1萬元。2007年6月，該房地產開發公司為南某辦理了房屋產權證。拿到房屋產證後，南某卻發現房產證中所標註的房屋實際面積比合同約定的面積竟然少了10平方米。協商不成後，南宮先生遂向法院提起訴訟，要求九華房地產開發公司予以賠償。法院經過審理，判令九華公司賠償縮水部分的購房款的兩倍即20萬元，並賠償相應的利息損失。
（2）南宮先生的一位朋友孫某，聽說了南宮先生與九華房地產公司的判決後。就想到了自己的一個事情。原來，孫某2008年10月份，也買了一套房子。購房合同約定的面積是100平米，價格是1.5萬元每平米。前兩天交房時，孫某發現房屋的面積比合同少了2平米。孫某就想，我是不是也可以要求開發商雙倍賠償我這2平米的房款呢？同時，自己能否要求解除購房合同呢？
律師說法：
孫某與南宮先生的情況可以說是“大同小異”。因為是“大同”，所以處理結果上也會有相同之處，即孫某也有權獲得2平米的房款和利息。但又因為存在“小異”，所以所獲得的賠償也是存在差別的。南宮先生對於多付的10平米的房款，可以獲得雙倍的賠償。但是孫某呢，就不能獲得雙倍賠償了。那麼，是什麼樣的“小異”，導致了賠償上的差別呢？問題就在於縮水面積的大小。最高法院的司法解釋規定，面積縮水如果不超3(百分號)，開發商應當返還房價款及利息；如果面積誤差比超過3(百分號)，開發商應當雙倍返還房價款。所以，兩個人之所以得到的賠償不同，就是在與縮水面積一個是超過了3(百分號)，一個是在3(百分號)以內。
同時，孫某想要解除購房合同，單憑面積縮水一個理由，也是不能獲得支援的。相反，如果南宮先生想要解除合同，倒是可以得到法院的支援。問題的關鍵，還是在於那個3(百分號)的問題。最高法院的司法解釋同時規定，房屋實際面積與合同約定的面積誤差，如果是在3(百分號)以內（含3(百分號)），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，人民法院不予支援。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十四條出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3(百分號)以內（含3(百分號)），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支援；
（二）面積誤差比絕對值超出3(百分號)，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支援。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3(百分號)以內（含3(百分號)）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3(百分號)部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3(百分號)以內（含3(百分號)）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3(百分號)部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
4、哪些房屋不能買？
法律疑惑：
買房子的時候，第一個問題就是先看看這個房子在法律上是否允許轉讓。如果法律規定了不允許轉讓，而你還去買的話。那麼將可能導致合同無效，從而自己的權益得不到保護。那麼，到底哪些房子不能轉讓呢？
典型案例：
（1）2007年4月，因借貸糾紛，王女士的一套房屋被當地人民法院依法查封。當年10月，經房屋中介介紹，李先生在明知該套房屋被查封的情況下，依然與房主王女士簽訂了房屋買賣協議，以20多萬元價格買下了王女士的這套房屋。簽訂協議當天，李先生依照合同約定支付定金4萬元。等到了協議約定的交房時間，王女士的房屋仍未解封，李先生則拒付其餘款項。同年12月初，該房屋仍未解封，面對無法過戶的房屋李先生訴至法院，要求法院解除房屋買賣協議，並要求王女士雙倍返還定金8萬元。受案法院經過審理後，判處房主如數返還買家4萬元定金。
（2）錢先生去世後，在朝陽區留下了一套房產。三個兒子為了爭取這套房產的繼承權，現在打起了官司。洪女士欲購買該套房產，但又不知道該向誰買，同時也擔心買下來的話是否會有什麼風險。於是，她就向律師諮詢。
律師說法：
在案例一中，大家一定會很奇怪：不是說定金是適用“雙倍返還”的規則嗎？為什麼這個案件中，法官之判決返還本金6萬元，而並未加倍呢？這其中的原因就在於，李先生與王女士所簽訂的購房合同是無效的。而無效的原因，就在於購買的房屋，是已經被法院查封了的。而法院查封的目的，就在於限制房屋的轉讓。法院既然依法禁止該房屋轉讓了，該房屋當然不能作為合同的標的。況且，李先生在明知到房屋已經被查封的情況下，依然與王女士簽訂合同。其主觀上是存在過錯的。因此，他無法要求王女士賠償自己的損失。
案例二中，錢先生遺留的房屋同樣也是不能轉讓的。為什麼呢？因為這個房屋，由於三個兒子的爭執，其權屬出於不確定狀態。只能等法院判決後，房屋的權屬確定了，該房屋才能轉讓。洪女士如果現在冒險與其中一人簽訂了買房合同，不但面臨無法過戶的風險。而且還有可能被其他人追究責任。
法律依據：
《中華人民共和國城市房地產管理法》
第三十七條下列房地產，不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
5、房客對房東的限制有多少？
法律疑惑：
在一些大城市內，由於房價已經近於“天價”，很多人都無力買房子，而是租房而居。但是，租房的人們往往有這麼一個擔憂：如果房東把房子賣了？我是不是就要搬家了？還有的人們，在一個地方住的時間長了，就漸漸對這個地方產生了感情。就有了想把這個房子買下來的打算。但是如果房東要賣個其他人，自己該怎麼辦呢？
典型案例：
（1）2008年10月，張東林在朝陽區奧運村附近向馮曉春租了一套公寓。雙方的合同約定：張東林租用馮曉春自有公寓一套，租期為一年。但是2009年3月份某日，一個姓黃的女士要求張東林搬走。黃女士稱：房東馮曉春已經將該公寓賣給了自己，現在自己是房屋所有權人。張東林與馮曉春的租房合同對自己沒有約束力。因此，她有權要求張東林搬出。張東林不服，乃向法院起訴，要求自己繼續租住該公寓，直到合同約定的一年有效期滿。法院最終支援了張東林的訴訟請求。
（2）程達於2008年8月份，將自己位於北京市某區的4間房屋租給秦福使用，每月租金4000元。2008年10月，程達因家裡有事急需用錢，就決定把房子賣給羅盛，約定價格為40萬元。與此同時，秦福聽說了程達要賣房子的訊息後，也提出來要購買此房，並願意出相同甚至更高的價格。但程達因為和羅盛私下關係比較好，最終還是賣給了羅盛。秦福很生氣，於是向法院起訴，要求確認程達和羅盛的買賣合同無效。
律師說法：
這兩個案子都是關於租房合同中承租人權利的案子。簡單來說，第一個案子涉及承租人的承租權和房屋所有人的所有權兩個權利哪個優先的問題。第二個案子涉及承租人的優先購買權問題。
在案例一中，很多人都認為：“既然黃女士現在是房主了，當然是有權要求房客張東林騰房的。因為張東林的租房合同，並不是和黃女士籤的，而是和過去的房東馮曉春籤的。這個合同應該是對黃女士沒有效力的。”但是，為什麼法院支援了張東林的訴訟請求了呢？問題的關鍵就在於一個很深奧的法律規則：買賣不破租賃。用通俗的話來講，就是房屋雖然易主，但新的房主並不能對抗原承租人的承租權。這是一個很特殊的規則。因為，在法理上，物權優先於債權是一個一般的原則。但是，買賣不破租賃規則卻是租賃權（債權）優先於房屋所有權（物權）。本案中，法院之所以支援了張東林的訴求，就在於正確適用了“買賣不破租賃”這一法律規則。
在案例二中，人們可能存在同樣的誤解：“把房子賣給誰，是房東的自由權利。難道房東賣房子給誰，還需要房客說了算嗎？”的確，房東作為所有權人是有權自由處分房屋的。但是，法律為了照顧承租人的感情和利益，賦予了承租人這麼一項權利優先購買權。何為優先購買權呢？就是指在房屋租賃合同期限內，出租人如果出賣該房屋，承租人在同等條件下有優先購買的權利。有了這麼一個權利，承租人就可以理直氣壯的要求房東把房子在相等的條件下必須賣給自己了。本案中，程達確實侵犯了秦福的優先購買權。秦福要求確認程達與羅盛的合同無效，是能夠得到法院支援的。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》
第二百二十九條租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人
，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
6、城裡人“下鄉買房”有何法律風險？
法律疑惑：
隨著城市生活節奏的加快，越來越多的人感覺在城裡居住壓力甚大，加之城市的人口密集、工業和商業化程度高。越來越多的城裡人開始到鄉下尋找“世外桃源”。那麼，如果城裡人想到鄉下長期居住，可以買鄉下的房子嗎？買農村的房子將會有哪些法律風險呢？
典型案例：
2002年7月1日，畫家李玉蘭與北京宋莊農戶馬海濤簽訂了房屋買賣協議，約定購買位於北京市通州區宋莊鎮辛店村房屋8間及院落，房屋價款45000元。2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，返還房屋。2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，李玉蘭向馬海濤返還房屋，馬海濤向李玉蘭支付房屋及添附部分價款93808元，同時該判決認定馬海濤為導致協議無效的主要責任方，應對李玉蘭的信賴利益損失進行賠償。
根據該判決的指引，李玉蘭訴至法院要求被告馬海濤賠償其經濟補償金480000元，並負擔本案訴訟費用。
法院經審理認為，原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋買賣合同被法院確認無效後，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。考慮到馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉範圍，其在出賣房屋多年後又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。對於李玉蘭作為買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。馬海濤出售給李玉蘭的房屋及添附部分價值已經法院判決折價補償李玉蘭，就本案而言，對於李玉蘭信賴利益損失的賠償，僅考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益的因素，參照馬海濤出售房屋宅基地區位總價予以確定。故對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據充分。據此，法院判決被告馬海濤賠償原告李玉蘭損失十八萬五千二百九十元，於本判決生效之日起七日內執行清；駁回原告李玉蘭的其他訴訟請求。
律師說法：
在這個案件中，當事人李玉蘭和馬海濤兩人出現了一個“兩敗俱傷”或者說“各得其所”的結果。
在馬海濤起訴李玉蘭的案件中，馬海濤要求確認雙方的房屋買賣合同無效的請求，得到了法院的支援。最終馬海濤要回了本已“賣出”的房屋，但同時，他也為此付出了一定的代價賠償李玉蘭的損失。而李玉蘭呢，雖然獲得了一定數額的經濟賠償，但自己在宋莊長期居住的想法最終卻落空。這是一個對雙方都不好的結果。為什麼會出現這個結果呢？這就跟我們國家關於農村房屋的法律和政策有關了。
眾所周知，在城市裡，房產是可以自由交易的。因此，城裡的房子叫做“商品房”，而“商品”一詞的意思，根據馬克思主義經濟學的觀點，就是指用來交換的勞動產品。商品房由於具有商品的性質，用於交易當然是天經地義的。而農村的房子，就不能稱之為商品房了，而是稱之為農民住宅，是不能隨便交易的。為什麼同樣是房屋，一個可以自由交易，一個卻受到諸多限制呢？這裡的關鍵不在於房屋本身有什麼區別，而在於兩者所依賴的基礎土地的性質不同。城市裡的土地是國家的，國有土地的使用權，是可以轉讓的。國家賣給房地產開發商後，開發商就獲得了該土地的使用權。開發商建成房屋後出售房屋，是對土地使用權的第二手轉讓。這是法律允許的。但是，在農村，建造房屋的土地叫做宅基地。宅基地是集體所有的，一般是農民申請，集體就給他無償使用。但是，一戶村民只能有一處宅基地。如果你賣給了別人，那就不能再申請了。否則，豈不是有人依靠無償申請的宅基地來變相的搞房地產開發？
現在我國的司法實踐是這麼做的，對於非本集體的“外來人”尤其是城裡人購買村集體裡的房屋的行為，原則上是認定無效的。為什麼要認定無效呢？這主要是出於對農民的利益保護。試想，一旦農民出賣了自己的房子，就不能再申請宅基地了。而農民本身的收入又比較低，買商品房的可能性比較小。因此，無論如何，國家要保護農民至少有一處房地，否則，農民就失去了安身立命之本。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第一百五十三條宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《中華人民共和國土地管理法》
第八條城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
“房主”就只對房屋有所有權嗎？
法律疑惑：
人們買房子，往往買的不是一個獨立的建築物，而是坐落在一個成片的空間裡的一套房
屋。人們把這種成片的建築群，稱為“小區”。在人們的觀念裡，似乎購買房屋所購買的只是一個房子，而房子周圍的地方和設施與自己無關。但實際上真的如此嗎？小區裡的綠地、道路、物業用房以及樓房的外牆，應該是歸誰所有呢？
典型案例：
（1）在福建廈門東方時代廣場樓宇外牆面上，懸掛著多家世界著名企業的廣告，一年收入至少上百萬元。但過去幾年，這些錢全被開發商收走了。為了拿回本來屬於業主的權益，東方時代廣場73位業主和開發商打起了“外牆面使用權”官司。最終這一紛爭終於塵埃落定：雖然《商品房買賣合同》中約定外牆面使用權歸開發商所要，但廈門中院終審認定這一格式條款無效，責令開發商將外牆面使用權及其收益歸還全體業主。
（2）北京市朝陽區的紅太陽小區，緊鄰一個商業大廈，商業大廈邊上的停車位非常少，於是經常有人到紅太陽小區裡停車。小區的物業一想，既然你們需要停車，那我何不“靠山吃山”，給你們提供一個收費停車，自己發筆小財呢！於是，物業公司就請了些工人，把小區裡500多平米的綠地給改建成了停車場。小區的業主們很生氣，便派出代表和物業公司理論。物業公司卻說：“你們買的是房子，房產證上登記的也是你那套房子，因此你只對自己的房子有所有權。房子之外的部分，你們是沒有權利的，應該歸我們物業公司來管。”那麼，物業公司的說法正確嗎？業主們如果想要維權，該怎麼辦呢？
律師說法：
這兩個都是關於“建築物區分所有權”的案子。
在物權法出臺之前，我國法律上並沒有一個叫做“建築物區分所有權“的術語。而近年來，隨著房地產市場的火熱興起。關於商品房小區內的非住宅部分的歸屬問題，也進入到立法的領域。所以，物權法專門規定了業主們的“建築物區分所有權”。何謂區分所有權呢？簡單的說，就是指各業主對住宅等專有部分享有所有權外，對電梯等公共設施、綠地等公共場所共有部分享有共有以及共同管理的權利。也就是說，業主們的權利不但包括自己的房屋，還包括自己房屋外共有部分的份額。一般來說，小區裡的道路、綠地、公用娛樂和休閒設施等，都屬於業主們共有。
所以，在第一個案例中，開發商用原本屬於業主們共有的外牆體去經營廣告，從而賺取了收益。但業主們作為共有權人卻沒有獲得收益。這實際上是開發商的“不當得利”行為。而“不當得利”在民法上是債的一種，因此，開發商應當將收益還給業主們，從而償還自己的“債務”。
在第二個案例中，紅太陽小區的物業是不對的，物業公司只是業主們聘請過來管理小區的“管家”，自己本身是對小區裡的建築和地塊沒有任何權利的。而且物業公司的管理行為，也都是基於業主們的授權才有的。因此，物業公司如果想要改變綠地的用途，必須徵得業主們的同意。當然，業主們同意後，綠地改建的停車場所產生的收益也是歸於業主們。
法律依據：
《中華人民共和國物權法》
第七十條業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第七十三條建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
8、房屋價格“縮水”，購房者能要求賠償差價嗎？
法律疑惑：
人們在決定購買房子的時候，其中很重要的一個因素就是房屋的價格問題。尤其是在房價如股價一樣不斷波動的今天，一旦在不合適的時候做出了購買的決定，就可能多支出數十萬元甚至上百萬元的成本。所以，人們在購買房子時，都會問開發商自己所購樓盤的歷史價格和未來預期價格。而開發商為了能把房子賣出去，往往會故意說，現在買房子時最佳時機，將來的房價是隻會漲不會降的。但是，如果你聽信了開發商的話購買了房屋，但之後房價卻降了，那麼你有權要求開發商對他們所說的話負責嗎？下面請看一個真實的案例。
典型案例：
2008年5月10日，塗某與北京方恆置業股份有限公司簽訂商品房預售合同，購買了東恆時代家園三期的一套房屋，套內建築面積76.67平方米，總價176萬餘元。簽訂合同之前，塗某就聽說開發商即將對預售樓盤進行大規模促銷，擔心購房後房屋貶值，為此向銷售人員詢問相關情況。當時，銷售人員表示，即將進行的優惠活動只針對不好賣的朝北戶型，塗某看中的朝南兩居戶型絕對不會降價，並一再催促塗某簽訂合同。出於對銷售人員的信任，塗某簽訂了購房合同。
不料，購房協議剛剛簽訂了10天，也即5月19日，塗某獲悉開發商對除了南向三居以外的所有戶型進行了降價銷售，而且與塗某所購房屋戶型相同、樓層相近且原單價相同的商品房降幅達14.7萬元之多。
塗某認為，銷售人員向其隱瞞與訂立合同有關的重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失，因此訴至法院，要求將合同中約定的房屋單價由套內建築面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，並將貸款金額由60萬元變更為45.2萬餘元。
庭審中，為了證明銷售人員曾作出過不降價的承諾，塗某提交了事後與銷售主管和置業顧問商談差價補償的錄音證據。該錄音顯示，銷售人員確曾對塗某表示過不會降價，當塗某詢問銷售人員是否說過房屋不會降價時，對方回答“這是我的失誤”、“這種情況還是第一次遇見”，銷售人員同時表示“開發商拿這個房型做促銷我確實很意外”，至於其對於房價的預測，銷售人員表示自己“沒有那麼高的遠見”。
方恆公司辯稱涉案房產由北京均一行房地產經紀有限責任公司代理銷售，該公司銷售人員只有接待客戶提供服務的許可權，對於房屋售價沒有決策權，對涉案房產即將作出的降價策略也不知情，因此其在不知情的情況下作出的不降價表述不構成隱瞞或欺詐。同時，銷售人員關於房屋不會降價的表述只是其個人對價格的預測，不能代表方恆公司的意思。此外，方恆公司表示，房屋降價是正常的市場風險，塗某應有所預見並承擔風險。
對於塗某提交的錄音證據，法院認為從錄音中涉及人員的身份、特徵、談話內容與合同內容吻合以及銷售人員的自認，可以判定錄音是塗某與銷售人員談話的內容，同時錄音證據的取得也不違反法律的禁止性規定，故法院認為該錄音證據可以作為認定案件事實的證據。
但是，法院認為儘管該錄音中顯示銷售人員確曾表示房屋不會降價，但是該表述只是對於未來事實的預測，不是對客觀事實的陳述和合同條款的商討，且該內容亦未寫入銷售合同。同時，法院認為銷售人員並非開發商市場營銷的決策人員，其對房屋是否會降價的預測也不能代表開發商的價格決策行為。另外，錄音中銷售人員的表述也顯示，銷售人員在向塗某售樓時並不知道將來肯定會降價，因此其在不知情的情況下作出的預測不能認定為欺詐。
因此，北京市朝陽區人民法院以開發商不存在欺詐行為為由，判決駁回了業主要求賠償差價的訴訟請求。
律師說法：
這個案件被稱為“首例房價縮水索賠案”。
在本案中，原告起訴的理由是開發商進行了不實的價格欺詐。但法院認為，開發商對房屋價格的表述，只能算是一種預測，而不是保證。因為法律並沒有要求開發商對房屋的價格盡到保證的義務。而且，房屋的價格是隨著市場情況而不斷波動的。價格的波動取決於多種因素，並不是某一個開發商所能控制的。因此，開發商對房價的預測，並不是其保證義務，既然並非保證義務，也就不存在欺詐之說。
這個案件最終是原告敗訴了。但這個案件告訴了我們購房人這麼一個道理：我們不能輕信開發商對房價的預測，哪怕是他們拍著胸脯向你作保證，你也不能相信。這是因為，判斷房價的趨勢，是消費者自己的義務和職責。自己不去判斷，卻把這一不確定的事實依賴於開發商的預測和承諾。這顯然是不妥的。
法律依據：
《中華人民共和國合同法》
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的
合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
9、被售樓廣告“忽悠了”，怎麼辦？
法律疑惑：
現在開發商的促銷手段可謂花樣百出，廣告也搞得五花八門。什麼“花園洋房”、“歐洲風情”、“東方夏威夷”啊等等，反正是讓你看完廣告後馬上就會產生美好的遐想。但真正交房後，人們卻發現自己想象的美好畫面只是一廂情願而已。這時候，人們該怎麼辦呢？
典型案例：
（1）在北京城區工作的李先生，看到北京遠郊區某一房地產開發商打出的廣告上這麼寫著：“x號線城鐵毗鄰該小區，往返市區極為便利。”李先生很是動心，就跑到售樓現場去了解情況。在售樓現場，長相漂亮、嘴甜如蜜的售樓小姐更是把這個樓盤說的天花亂墜。李先生就這樣被“循循善誘”的以每平米1萬元的價格購買了一套房子（之前該處房屋的價格在7000元左右平米）。但後來地鐵建成後，李先生大呼上當，因為地鐵的最後一站離李先生所購買的房子竟然還有近1個小時的公交路程。而實際上，市政規劃圖顯示的x號地鐵，也根本沒有達到李先生所居住的小區。李先生認為自己受到了欺詐，就訴至法院，要求撤銷雙方簽訂的售房合同，返還首付款。法院審理後，支援了李先生的訴訟請求。
（2）王女士到北京市某樓盤看房子。售人員拿著樓盤宣傳冊熱情的告訴她，說這個小區是“花園洋房”式的建築。王女士非常高興，於是就定購了一套一層的房屋。但由於王女士的疏忽，沒有仔細看購房合同的條款。後來交房後，王女士發現小區裡並沒有花園，而房子也並非“洋房”，只是一般的板樓而已。王女士非常生氣，認為“花園洋房”為虛假宣傳，故起訴開發商，要求退房。
律師說法：
售樓廣告，這是一個市場詞語。如果在法律上界定其性質的話，那麼售樓廣告應該是合同法上的要約邀請，我們知道，要約邀請的內容如果最終沒有在正式的合同裡確定下來，那麼它是不發生法律效力的。但是，這只是針對一般的情況來說的。而在特定的情況下，法律為了防止開發商毫無節制的“忽悠”，也會賦予售樓廣告以要約的效力。這樣，開發商就要受到售樓廣告內容的約束了。那麼，什麼是特定的情況呢？司法解釋對此作了明確規定，就是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。這個時候，售樓廣告就是要約，而不是要約邀請了。
在案例一中，房地產公司在宣傳資料中對小區周圍的交通設施做出了明確具體的說明。而且正是由於這種宣傳，使得李先生才欣然決定以1萬元的高價買下了一套房子。這就符合了“對商品房規劃範圍內的相關設施所做的說明和允諾具體確定”這一條件。同時也符合“對商品房買賣合同的定立和價格有重大影響”這一條件。在此情況下，房地產公司的售樓廣告已經構成要約，對房地產公司具有約束力，即使合同裡沒有約定，房地產公司也要受其約束。
在案例二中，情況則與案例一就不同了。開放商雖然宣稱自己的的小區是“花園洋房”，但並沒有就房屋和小區裡的具體規劃情況作出明確說明和允諾。因此，不能界定為要約，而只是要約邀請。對於要約邀請，開發商是不受其效力約束的。
法律依據：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
10、不小心買了“凶宅”，可以要求退房嗎？
法律疑惑：
人們在買房子尤其是二手房的時候，除了考察房子本身的質量、戶型和風格等因素之外，
也會考慮房子的風水問題。因為，中國人畢竟還是比較“迷信”的。正是出於這種大家都比較忌諱的心理，許多房主在出賣房屋時，往往不告訴購房人關於該房屋的一些風水情況。那麼，在不瞭解房屋“風水”的情況下買了房屋，購房人還可以要求退房嗎？
典型案例：
2009年，張某在北京某房地產中介公司看到了一套不錯的兩居室。該兩居室坐落於北
京市朝陽區的繁華地段，交通方便，且周圍設施齊全。而且是2000年新建的房屋，戶型、質量也都很好。更讓張某動心的是，該房屋的價格比同地段的房屋價格低了3000多元。可以說，這個房屋的價效比是相當高的。於是，張某馬上和房東趙某見了面。經過協商，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，張某付給了趙某房款10萬元，其餘的30萬元，雙方約定分期支付。
買到了這麼一個“合適”的房子，張某自認為自己檢了個大便宜。他高高興興的帶著家人搬到新房居住了。但是，令張某疑惑的是，自己搬到新居之後，周圍的鄰居總以異樣的眼光看自己。而且有時候有些鄰居還在背後對張某指指點點。張某很是奇怪，就找了個鄰居問怎麼回事兒。鄰居剛開始支支吾吾，後來經不住張某的哀求，就忍不住告訴他了：有一個青年女子因為失戀，曾在這所房子裡自殺身亡。
張某聽完此話後，不由得冒出一身冷汗。再回到家裡，總感覺屋子裡陰森森的。他把這件事告訴了家人之後，妻子和孩子也非常害怕。一家人整日戰戰兢兢，猶如生活在地獄裡。尤其是張某的孩子，夜裡總是做惡夢。搞得張某一家人非常鬱悶。
後來，張某實在無法忍受這種心驚肉跳的生活。於是，他起訴到法院，要求趙某退房還錢。而趙某則辯稱：“房屋本身並沒有問題。雖然裡面死過人，但現在我們都講究唯物主義了，哪裡還會有“鬼魂”？你害怕，是出於自己對鬼魂的迷信。因此，不同意退房。”
法院在查明瞭上述事情屬實後認為，雖然房子裡發生非正常死亡事件不是法定的買賣合同無效或可撤銷的理由，但根據我國傳統風俗及公序良俗，一般人對這樣的房子會產生一定的恐懼或忌諱心理，不僅大大影響到房屋價格，甚至根本不會被買房人考慮購買，趙某在賣房之初故意隱瞞房屋的重要情況致使張某做出錯誤的意思表示，有違誠信原則。在此基礎上，經過法官耐心細緻的調和，趙某同意退房，返還張某的購房款。
律師說法：
從嚴格的法律規定上來講，本案中張某的情況並不構成退房的條件和理由。但是，人民法院在審理案件時，除了要嚴格適用法律之外，還要考慮我們國家的風俗習慣等實際國情。
在我國，人們對死人普遍有一種敬畏和忌諱的心理。雖然人們都知道“人死如燈滅”，但也免不了對一些非正常死亡的人有各種各樣的不好的聯想。這種情況雖然是有些“迷信”。但這種“迷信”心理是可以為大家普遍理解和接受的。大家可以普遍接受的社會觀念，在法律上上叫做“公序良俗”。而“公序良俗”原則不但是我國民法上一個基本原則，也是各國法上的一個原則。違背“公序良俗”的民事行為，法律上認定其實無效的。
而且，本案還涉及到另一個問題，即誠信原則。誠信原則同樣是民法上的一個基本原則。該原則要求人們在進行民事行為時，要誠實守信，不得隱瞞和欺詐，否則相對方是可以要求撤銷、變更其行為的。
法律依據：
《中華人民共和國民法通則》
第五十八條下列民事行為無效：
(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；
(五)違反法律或者社會公共利益的；
《中華人民共和國合同法》
第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，
受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。