?置業投資如同在股票市場中搏殺一般機會與風險並存。如果不能把握投資的方式、投資的型別、乃至投資的時機，房產投資的回報就很渺茫，甚至被套牢。而在房地產市場解套無疑要比股市更難。因此房產投資要慎重，再慎重。
房地產投資的型別
房地產投資是一項複雜的、收益和風險共存的經濟活動。房地產投資過程中不確定性因素影響較大,並給投資者帶來較大風險。在房地產投資活動中,投資者要選擇適合自己的投資型別。
一、從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。
（1）直接投資
房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程並參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發投資和物業建成後的置業投資兩種形式。
房地產開發投資????????房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過專案方案、規劃方案和施工建設等過程獲得房地產商品，然後將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，並透過轉讓過程收回投資、實現開發商收益目標的投資活動。
房地產開發投資通常屬於短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。開發投資的目的主要是賺取開發利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產開發投資者將建成後的房地產用於出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。
房地產置業投資?????????房地產置業投資是購置物業以滿足自身生活居住或出租經營需要，並在不願意持有該物業時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業投資的物件可以是開發後新建成的物業（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手房。
（2）間接投資
房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產開發投資企業的債券、股票；購買房地產投資信託基金和房地產抵押貸款證券等。
購買住房抵押支援證券
個人住房抵押貸款證券化興起於20世紀70年代，經過近30年的發展，已成為美國、加拿大等發達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。所謂抵押貸款證券化，就是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為抵押支援證券（mbs），然後通過出售證券融通資金，購買證券的投資者也就成為房地產間接投資者。購買抵押支援證券的投資者可以間接地獲取房地產投資的收益。
購買房地產開發投資企業的債券、股票
為了降低融資成本，越來越多的大型房地產開發投資企業希望透過資本市場直接融資，以支援其開發投資計劃。透過公司直接或間接上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了部分房地產投資收益，成為間接的房地產投資者。
投資於房地產投資信託基金
房地產投資信託基金（reits）是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。reits選擇投資的領域非常廣泛且具有很多優越性：第一，收益穩定，因為reits的投資收益主要來源於其所擁有物業的經常性租金收入；第二，reits投資的流動性很好，投資者很容易將持有的reits的股份轉換為現金。這是因為，其股份可在主要的交易所交易，買賣房地產投資信託基金的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。
二、從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等。
（1）地產投資
即單純地投資於土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發後出售或出租經營來獲取投資收益。
（2）住宅房地產投資
住宅房地產分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種型別。投資於住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營
（3）商業房地產投資
這種投資的物件包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業管理對於這類投資顯得尤其重要，它是防範投資風險的主要手段。
（4）工業房地產投資
我國目前工業房地產投資主要集中於開發區建設中，其他都是隨一般工業投資進行的。
三、從房地產投資經營方式來說，房地產投資分為出售型房地產專案投資、出租型房地產專案投資和混合型房地產專案投資。
（1）出售型房地產專案投資
這類房地產專案以預售或開發完成後出售的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。
（2）出租型房地產專案
這類房地產專案以預租或開發完成後出租的方式得到收入、回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。
（3）混合型房地產專案
這類房地產專案以預售、預租或開發完成後出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發資金、獲取開發收益，以達到盈利的目的。
投資學課堂：
投資者瞭解的越多，就越可能歸避風險或減少風險損失，使投資收益得到保障，讓房地產投資在一定的風險下達到最大預期收益或在一定的預期收益下對應的風險最小。
購房前首先要明確購房預算
一套房子，少則幾十萬，多則上百萬，對於普通的工薪階層是一個相當大的投資，有些購房者初次置業時，常會造成預算一再超支，甚至形成“買得起住不起”的緊張局面。
投資者在明確購房目的後，需要制訂一個詳細的購房預算，從而正確估算自己的實際購買能力。
先考慮支付得起的房子，再考慮喜歡的房子。
購房預算可以幫助購房者準確把握自身的實力和購房方向，選擇適宜的房價、房屋面積、戶型等。
中國有句古話：“凡事預則立，不預則廢。”具體而言，合理的購房預算要“預估”以下四個方面：
一、要預估可支配的投入
（1）銀行存款。
（2）可變現資產。如可以套現的股票、基金等理財產品，可以上市出售的舊房等。
（3）短期借款。
（4）已繳存的公積金。公積金雖然在購房前不能提取，但在取得購房合同或購房協議、購房發票後就可以申請。繳存比例高、時間長的公積金將是一筆不小的可支配投入！
大多數購房者都會使用貸款，可支配的資金至少要滿足最低首付款金額，使用公積金貸款和商業貸款的首付比例是有差異的。
二、要預估各種購房費用
買房的時候，計算的通常都是房子多少錢一平方米和房子總價是多少，以為支付了要交的房款，房子就能屬於自己了。
事實上，除了買房款，購房者還要支付林林總總的費用，雖然大多數費用的數目都不大，但很多時候購房者會被這些收費名目搞得頭昏腦脹，還要眼睜睜地看著兜裡的鈔票嘩啦啦地往外流。所以，對房價之外還要準備多少錢，購房者要有一個全面的正確的認識。
由於各地政策不同、房屋性質不同，在費用上有很大的區別。
以下是以在北京購買一套普通商品住宅為例，列舉了收房前後可能發生的幾個大項支出。
以2008年11月1日以後在北京購買的一套75平方米、總價80萬、首付20(百分號)和公積金貸款的普通住房為例。
契稅：8000元
公共維修基金：多層住宅為75100＝7500元，高層全現澆結構為75150＝11250元，高層框剪結構為75200＝15000元
按揭費用：800000（120(百分號)）5(千分號)min（1500,800000（120(百分號)）3(千分號)）＝4700元
按照每年24元平方米的集中取暖計算，首期取暖費用為2475＝1800元
裝修費用按1000元平方米（中國建築裝飾協會2006年調查資料）計算，約為100075＝75000元
初步估算，首付款之外還需準備近10萬元，這還不包括由車位產生的相關費用！
可支配的投入千萬不能滿打滿算，認為只要能付得起首付款就可以做出購房決定了，後期往往會出現因手頭資金不足延期收房，收房後沒錢裝修等窘境。
三、要預估購房後的家庭收支狀況
家庭收入主要以每月固定的來源為主，目前每年可提取一次的公積金也可算作一個潛在的收入來源；月供會是很大的一塊家庭支出，月供的多少由您選擇商業貸款還是住房公積金貸款，以及月還款的方式決定。
從2009年開始北京公積金實現了一個月一支取，對北京的購房者來說將是一個非常利好的訊息，每月的還貸壓力得到了緩解！因此，有公積金的購房者一定要關注當地公積金政策的變化!
據專家測算，購房還貸支出只佔到家庭總收入的30(百分號)以下才是安全的。如果收入預期增長前景比較看好，這個比例可以適當提高！
四、要預估購房總價
預估完可支配的投入、林林總總的購房費用以及購房後的家庭收支狀況後，對自己能買什麼價位的房子基本上能做到心中有數，但究竟什麼樣的房價才比較合理呢？
多數購房者談到買房，首先考慮的就是單價高低，而忽視總價。
據業內人士測算，購房總價控制在家庭年收入的6倍以下比較合適。在這個價位下，若首付20(百分號)、貸款20年，購房後每月償還貸款的支出將在“不超過家庭月收入50(百分號)”的範圍，其餘50(百分號)的收入還能夠較好地維持豐富多彩的生活支出。可見，結合財務情況，合理預估購房總價，才可能讓購房者不把自己的後半生置於房貸的壓力下。
購房可不是件容易的事兒。面對售樓人員滔滔不絕的講解以及成堆的專業術語，您是否會感到迷惑不解？因此，在去售樓處實地看房前，掌握一些基礎的房地產知識、術語，這樣才不會讓那些售樓先生/小姐們覺得您是毫無購房經驗的菜鳥。
投資學課堂：
購買房產，對於任何一個家庭來說都是相當大的投資，因此購房前有必要擬訂一個購房預算。
選房時要做到“望、聞、問、切”
選房是一個非常個性化的過程，但也存在某些共性。歸納起來，就是要做到“望、聞、問、切”。
中醫在長期的醫療實踐中，總結出了四種論斷疾病的方法，這就是望、聞、問、切四診。買房對於大多數人來說是一件大事，因此，我們在選房時也要巧妙地運用“望、聞、問、切”四診，不斷地察看房子的裡裡外外，千萬不能急於求成，妄下判斷。
望
多瞭解市場行情。最起碼要了解房價走勢以及熱點區域。例如自己所在的城市近期房價漲跌勢如何，哪些區域漲跌快些，哪些區域慢些，哪些樓盤賣得火。其次，對一些大的開發商和專案要有所瞭解。一般而言，品牌開發商的專案品質會比較有保證。此外，至少要學會看樓書、沙盤，看戶型圖、樣板間，這樣才能用更專業、實用的眼光去看房。
聞
有空多跑售樓處。跑售樓處有一個基本的好處，就是您可以知道這個專案大致要多長時間竣工，現在進展到什麼階段，以及周邊的交通配套等情況。一週跑上兩三家，一個月就是812家，這樣貨比三家，最後所做的決定就會更準確，至少不會離譜到哪兒去。
透過多種媒體掌握資訊。平時多看報紙、多上網、多接觸電視及戶外媒體的樓宇廣告，萬一沒時間跑售樓處，從媒體上了解專案資訊也是個好辦法。在資訊高度發達的今天，房地產已是媒體資訊和廣告的重要支柱，透過媒體一方面可以掌握樓市巨集觀的發展形勢，較準確地判斷其下一步的走勢；另一方面，多數樓盤都會透過媒體做廣告，我們可以從各類媒體中瞭解大量的樓盤資訊。
問
善於在售樓處提問題。當您選定中意的樓盤，來到售樓處，面對熱情似火的銷售員時，務必要保持冷靜的頭腦。在售樓處應儘可能多地提出疑問，包括樓盤的銷售方式、具體價格、入住時間、入住條件、車位、交通、配套、公攤、戶型、物業等等，不能錯過每一個細微的問題。
切
到實地進行考察。百聞不如一見，瞭解的資訊再多都不如到實地去走走。考察的內容包括內外兩方面。內，就是居住區以內的交通、配套、戶型等，並具體到房子的防水、牆角、室內裝潢和做工、採光、牆體、茶座、廚房衛生間等細節的問題。外，就是居住區以外的交通、教育、醫療、商業、娛樂等配套，甚至包括居住區到上班地點的距離。這些都要自己親臨現場才能知曉，而不能聽開發商的一面之詞。
投資學課堂：
作為地產投資者，不論投資能力的大小，也是做要精挑細選，慎而又慎的。如同任何投資一樣，盲目跟風是大忌。
選擇合理的房貸，擺脫房奴壓力
在選擇房貸產品時，首先應該瞭解各銀行提供的房貸產品優惠的幅度。以此判斷是否適合自己的實際情況。
第一次買房對大多數年輕人來說，是頭等大事。買第一套房子應該選擇怎樣的房貸方案，才能讓自己的生活不會因為背上沉重的房貸負擔而變質？新房和二手房從理財角度來說哪個更划算？這些看似簡單的問題不但直接關係到購房者能夠享有的居住條件，而且一旦處理不當，日常生活的質量就會受影響。
首次置業，100萬元以內的總價，年輕人該如何支配自己的收入才算合理的？相關人士建議：年輕人第一次買房，房貸支出不宜超過總收入的50(百分號)，從理財的角度來說，買新房比買二手房享有更多優惠。
每月還貸額度，不宜超過收入的一半
買房置業是一筆巨大的開銷，對處在事業起步階段的年輕人來說，即便已經擁有一定的經濟實力，貸款買房前也要慎重衡量自身的還款能力。目前，包括工商銀行、建設銀行、農業銀行等多家銀行在內，在稽核購房貸款時，一個共同的參考指標是還款人的月供不得超過收入的50(百分號)。對於購房者來說，想要在貸款購房的同時保證生活質量，其月供額度同樣需要依照這一指標，即月供不宜超過收入的一半。
“從以往的經驗來看，大多數年輕人第一次購房，總價一般控制在100萬元以下。”“月供和收入的合理比例是1:2，當然如果享有公積金、住房補貼等福利待遇，或者家庭的總體收入水平較高，這個比例可以適當放寬。”
具體到個人來說，一般月收入在5000元左右的首次置業者，月供不宜超過3000元；月收入在8000元即年收入在10萬元左右的，月供一般控制在40005000元之間。
此外，對於首次置業需要支付的兩成首付，有經濟實力的購房者如果沒有其他收益穩健的投資渠道，可以選擇多付一些首付款，一來可以節省需要償還的房貸本金，二來還可以節省累計的利息支出。
首付及房貸利率，新房比二手房更優惠
究竟是買二手房還是買新房？這是許多年輕人首次購房時面臨的選擇。多家銀行給出建議：從房貸的角度來說，新房在首付、利率等方面都享有更多優惠。
“買新房首先可以省去一筆稅費開支。”“對於那些房齡在20年以上的二手房，不但放貸審批會更加嚴格，而且要求還款人多付一成首付。”
此外，對於使用公積金購房的人群來說，購買二手房還可能比買新房受到更多限制。以工商銀行的房貸政策為例，還款年限一項中，公積金購房的貸款年限加上所購住房的房齡不得超過40年。也就是說，如果購買二手房，特別是那些房齡偏大的老房子，還款人能夠享有的還款年限相對較短，由此帶來的月供壓力也會有所增加。
從銀行以往受理的房貸案例來看，一些二手房由於在落實戶口、辦理產權等方面存在問題，使得購買二手房的置業者遭遇了一些不必要的購房糾紛，蒙受了一些經濟和精神損失。
還款方式不同，房款可省5萬元
目前，比較普遍的兩種還款方式是等額本息、等額本金。所謂等額本息，通俗來講就是每月還款數額相同的一種還款方式，其每月需要償還的本金增加，本息則呈下降趨勢。與此不同的是，等額本金則是一種每月還款數額遞減的房貸方式，其中每月需還本金不變，利息遞減。
以一套總價為90萬元的房子為例，首付兩成後商業貸款72萬元。按照目前7折的首套房貸利率4.158(百分號)、20年還款期計算，採用等額本息還款法，一共需要支付106萬元的房貸；等額本金還款法則只需支付102萬的房貸，兩者相差4萬元。這部分差額其實是利息的差別，等額本金需要支付的利息較少，因此不少購房者認為它比較划算，相當於節省了一部分房貸支出。
儘管如此，等額本金還款法並不適合所有的購房者，因為它的月供是呈倒金字塔的結構，即早期的還款數額較高，並不是所有的年輕購房者都能夠承受。此外，儘管等額本息需要支付的利息較多，但是它每月還款額不變，便於購房者支付。（具體到還款年限，目前受理房貸業務較多的工商銀行政策是，商業貸款年限加上還貸人年齡不得超過70年。）
除了傳統的等額本金、等額本息還款法，目前不少銀行還為購房者提供了多種靈活的還款方式。對於平時還款壓力不大的購房者來說，如果覺得每月一次的還款頻率較低，可以使用每兩週還款一次的“雙週供”還款方式。
對於中高收入階層來說，預期未來較短年限內，通常是10年以內，會有較大額度資金進賬，而短期希望償還較少數額的月供，將其餘款項運用到其他投資領域，可以使用“氣球貸”，大部分本金到期時一次性償還。
對於剛剛參加工作，收入不穩定的購房者來說，還可以按照未來收入的不同制定每一年的還款額度，採用“移動按揭”的還款方式。（值得注意的是，對於這種靈活多變的還款方式，還款人需要牢記自己的還款週期和額度，及時還款，避免因為疏忽留下不良的信用記錄。）
“目前新房執行的是兩成首付、7折利率的房貸政策，但是如果還款人買的是二手房，約定俗成的規則是，首付比例和利率會上調。”據業內人士說，一些銀行甚至不願接手二手房的房貸業務，這是因為二手房在房產市場上轉手出售，從保值的角度來說，會比新房存在更多不確定因素。
合理選擇房貸，還能獲理財收益
與以往單一的房貸產品不同，現在包括工商銀行、建設銀行、中國銀行等多家銀行在內，都推出了房貸理財產品。也就是說，除了節省房貸支出外，還可以從中得到一定的理財收益。
其中，多家銀行均有推出的一種房貸理財產品叫做“存貸通”。通俗來說，這是一種透過活期存款方式抵扣房貸本金的理財產品。以工商銀行為例，只要購房者在該行擁有5萬元以上的活期存款，就可以辦理“存貸通”業務。如果客戶的存款總額為10萬元，減去5萬元的存款下限，剩餘的5萬元活期存款每年可以抵扣房貸的額度為5萬元80(百分號)(4.158(百分號)0.36(百分號))=1,519元。其中，80(百分號)是工行規定的存款抵扣房貸比例，各家銀行提供的比例各不相同；4.158(百分號)是目前7折的首套房貸利率，0.36(百分號)是活期存款利率。
“10萬元存款既可以全額獲得活期貸款的利息收益，其中一部分還可以抵扣房貸。”“對於那些擁有一定存款，但是因為需要資金週轉或者投資的還款人來說，房貸還了，投資也沒耽誤，一舉兩得。”
此外，對於那些資金實力雄厚的購房者來說，即便採用全額付款的方式，同樣可以透過房屋抵押的方式，獲得一筆消費貸款，運用在其他投資渠道。
投資學課堂：
選對一款房貸產品，不僅可以月月省息，更可以讓自己做個輕鬆還貸人。因此，買房投資者應慎重選擇適合自己的房貸。