49風暴前夕（4）
江妍回到總部小升一級,成為了預算主管,這也是中盛的傳統,外調回來後多多少少會漲點薪水晉點級。只不過剛回S市上不到幾天班，便遇上財務部的緊急會議,上午是31家機構財務經理召開影片電話會議，下午是財務部臨時發起的運營管理會議。不開不知道，一開才知道公司整體營運的情況遠比自己在下面得知的要嚴重。其實想想也就知道,基層同分公司都知道點風聲，在高層那裡肯定已不是小問題了。
眾所周知,2010年以後的房地產調控政策被稱之為“史上最嚴”,內容講精粹一點，無非就是四個字：“限購限貸”。這樣的行政命令確實有效,自2011年開年來，整個樓市慘淡至極，這倒好，不少花了上億蓋的樓盤成交屈指可數，那些一線大城市更是首當其衝，房價已達天花板，沒說成交，連個看樓的都沒有。
講到底，做房地產的，是個燒錢的行業，地價成本、開發建築成本、營銷成本，一個專案佔用幾億甚至十來億都是很平常的。地產商哪有那麼多的自留現金，當然是向銀行借貸，資產負債率出奇的高，自然風險也高，因此媒體上常見一個專案就能拖死一個企業的事就不足為奇了。
這日下午的運管會議幾乎所有高層都有出席。江妍如今只是財務部的一名小預算主管，便只坐在一邊默默的聽著他們爭來吵去。主持會議的是集團總經理騰俊，宋思陽已是南方區的營銷負責人，自然也要參加，而溫煦華作為控股方董事卻沒來，想來還是個內部會議。
會議自然先由財務部通報開始。財務部總監原是梁文宣女士，留美的會計學碩士，早年一直在香港的會計師事務所裡，但這兩年來，她身體也有些不適，不常露面，財務部幾乎是副總監朱清明來主管，他去年就從南方區給調任上來了。
自年初以來，樓盤成交跌入谷底，不少分公司現金流入太少，而新開工地支付成本卻固定*?且居高不下，尤其是作為集團主力軍的一線城市開工專案就更多，現金入不敷出。到了2011年5月底，全國31家子公司，全年累計現金流量為負的已有13家，而基本持平的8家，剩下的10家現金流量總額也不大。
這便是個相當危險的訊號了，幾乎意味著整個集團而非某一家分支機構，已經在動用以往年度的現金儲量。朱清明做完簡報，接著說：“這就是今年整體的運營情況，我做個通報，情況可能比各位所想的還要嚴重。上一週，我已經就負債問題同大家開過會。今年上半年，集團已動用現金儲備償還到期債務25億，到七月底，仍有一筆三年期銀行貸款需償還，金額為31億，到11月份，三筆短期貸款共需償還25億，明年開春一筆三年期的債券也將到期，金額為75億，再加上一年內所需支付的各類貸款利息，我算了一下，也就是說未來一年內的償債就有135億。而目前集團可動用的全部現金儲量為18億，如果不能持續迴流現金，那麼在七月之後，資金鍊有可能會迅速崩裂。我是不贊成違銀行約的，這樣市面上馬上就會做出中盛資金鍊崩裂的判斷，股價會大跌，也更不利於銷售。”
“不能再獲得貸款？”騰俊開口問道。地產企業由於負債率高，最常見的便是透過銀行，新債還舊債。
“可能性不大，我也同銀行再三的溝透過，銀根緊縮，存準率一再的調高，銀行可貸的資金額度上半年幾乎就用完了。並且，已經有數家地產大鱷開始出現資金問題，銀行貸款給地產企業的意願大大降低。目前仍能夠獲得貸款的只有S市的雲尚專案（南灣村舊改），這是去年簽訂的總額貸款協議，第一期貸款早就全部用在拆遷補償上，我們正在協調第二筆貸款，但4月份催到現在，銀行確實在有意拖延放款速度。”
朱清明一口氣講了許多，喝了口茶歇一下接著說：“銀行貸款，股權融資都不可行，萬不得已便只剩信託貸款，但期限短、利率高，年利率達到12%以上，大多隻得一年期限，簡直就是放高利貸，這也需要董事會的批准。之後財務部會即刻聯絡合作的信託公司申請貸款，但是也不排除會遭拒。”
朱清明講完便望向滕俊，財務部能做的都做了，剩下的自然是你的事了。江妍坐在後座，聽完後心想怪不得朱清明能迅速爬到如今的位子，聽說梁文宣已快接近退休年齡，估計他升任財務部總監也是指日可待。
“辛苦了，這樣的非常時期，財務部自然要受累些。上半年整個集團的期間費用是多少？”
“大約14個億。跟去年同期相比，已經降低了三成。”
“嗯。在市場環境慘淡的情況下，財務部更要雷厲風行些，我看是否做一個嚴控費用的發文，各項標準都降低下來，全集團都下發下去，務必執行到位。另外，人事部也開始醞釀新一輪的裁員方案，先不要對下透出風聲。不過，加強績效考核，末位淘汰應該得到更徹底的執行，並且暫停一切崗位的招聘計劃，實行內部調崗，如果有非招不可的人員，必須先向總經辦申請。”
“工程設計部回去擬個單子，所有限購城市的專案未出售的，能夠停工的停工，能夠延遲的延遲，在財務狀況好轉前儘可能減少付款。”
“光做這些還不過，營銷線無論如何都必須尋找到突破口。”
無論是外部融資還是嚴控費用，甚至裁員減薪，都只能救救燃眉之急，關鍵的必須是開源，營銷部自年初至今，已經推出過好幾撥的促銷和特價房，但成效都不大。截止目前，全集團在售的樓盤共有18個，存貨近3000套，許多樓盤推遲了上市時間，但到今年底待上市的仍有12個，這樣一來存貨積壓更是加劇，如何快速有效的出貨成了營銷部當前最重要卻最棘手的問題。
如今看來，降價是肯定的，但降多少呢，是個問題。降得太少，消費者不買賬，降得太多，開發商受不住。講到底，房子不是泡麵，動輒百萬千萬的，你說大降價就大降價，大促銷人就能一連十包的買回去？開發商之間也有底線在，你不可能打亂市場秩序，成為行業公敵。一旦降價幅度太猛，平白讓人恥笑了去：就這點資本，還來玩房地產。其實誰也好不到哪裡去，但大家都在觀望，民眾在觀望，開發商也在觀望，誰也不願做第一個撐不住政策的人。更有甚者，中國市場上一直都是買漲不買跌，你越降價人家還越不信。
一說起降價，市場部的總監就頭一個搖頭，他做品牌的，平時裡總把中盛往豪宅專家宣揚，所謂精雕細琢，定製服務等等。如今見營銷部的人討論著把這些單價四五萬的房子想當快速消費品一樣賣掉，不免著了急：“這些都是豪宅，你想降多少？就算降到兩三萬，150平米以上的房子，也要三百萬以上，現在出手的人幾個買得起。再講，品牌還要不要？中盛在S市一直都是房地產的標杆，那些三流的房企都沒降，你就降了，讓人怎麼說去了。”
江妍聽著好幾次都想開口，她學財務出身的，如今見公司遭遇這樣的危機，自然心急，卻不明瞭這些職業經理人怎麼都如此罔顧這樣的危機。行業準則也好，市場消費心理也好，那是市場行情好的時候來研究的，如今死守著那天花板一樣的價格又有什麼用，要降就降到位，不要把人騙去了售樓處，才說今日特價的只有朝西的那套房子。
其實，冰凍三尺非一日之寒，這樣的問題也不是一日造成的，樓市大旺的時候，哪一家地產商都拼命擴張，攤子越鋪越大，可遇到淡季，收縮就會顯得吃力。行業內更是有句話：撐死膽大的，餓死膽小的，膽大膽小橫豎都逃不過。
講實在的，在中國企業的大會上，從來都是討論問題不是解決問題的。真正的決策是兩三個人，安安靜靜的坐在一起點上一根菸，拍個板，再發個文出來。更何況作為職業經理人的騰俊，在與老闆的較量中，他必然的把自己的利益放在公司利益前頭。民企老闆有時不知自己可不可以放權，而職業經理人不知自己可不可以獨自決定，這樣的博弈一直都在進行。
作者有話要說：這個章節，把我給憋的。買房的竟想賣房的事，懂行的手下留情。